아파트 분양권 매매대금은?
부동산을 매매 할 때 매수인은 매도인에게 중도금을 주는데요. 만약 이를 지급하지 않은 상태에서 매도인이 부동산을 담보로 대출을 받았다면, 매수인이 법원에 근저당권을 말소시켜 달라고 할 수 있을까요? 오늘은 이와 관련한 판례를 통해 재판부의 판단을 살펴보기로 하겠습니다.
지난 2011년 A씨는 B씨에게 전주의 한 아파트 분양권을 사기로 했습니다. 그리고 A씨는 B씨에게 계약금으로 4000만원을 줬지만, 분양대금과 중개수수료 등으로 A씨가 부담하기로 한 2억원에 대해서는 지불하지 않았는데요. 그러자 B씨는 아파트에 근저당권을 설정하고 은행에서 약 1억 7000만원을 빌려 분양대금을 치렀습니다.
이후 2013년 아파트가 완공되자 B씨는 자신의 명의로 소유권 이전등기를 하고 근저당권 설정등기도 했는데요. 이에 A씨가 ‘B씨는 제한이나 부담이 없는 완전한 소유권을 이전해 줄 의무가 있는데도 아파트에 근저당권을 설정하여 대출 받았기 때문에 손해를 입었다’며 B씨에게 지급해야 할 아파트 분양권 매매대금 2억원에서 손해배상 금액 약 1억 7000만원을 빼고 소유권 이전등기를 해 달라며 소송을 제기했습니다.
이와 같은 아파트 분양권 매매로 발생한 분쟁에서 1심 재판부는 B씨의 손을 들어줬지만, 2심 재판부에서는 B씨가 대출금을 갚지 않으면 A씨는 아파트의 소유권 이전등기 청구권을 보전하기 위해 B씨 대신 대출금을 갚을 수 밖에 없게 되므로 매매대금 가운데 B씨의 대출금에 상당하는 금액을 상계하라고 판결했습니다.
이후 대법원에서 상고심이 진행되었는데요. A씨가 B씨를 상대로 낸 아파트 분양권 매매에 따른 계약금 반환소송에서 대법원 재판부는 원고 승소 판결한 2심을 깨고 사건을 고등법원으로 돌려보냈습니다. 대법원이 2심의 판결을 깬 이유가 무엇인지 알아보겠습니다.
재판부의 판결문에 따르면, 아파트 분양권 매도인인 B씨에게 이 아파트에 대한 근저당권 설정등기를 말소하고 완전한 소유권 이전등기를 해줘야 할 의무가 있으나, 근저당권 설정등기를 말소하지 않았다고 해서 바로 B씨의 소유권 이전등기 의무가 이행불능이 되었다고 할 수는 없다고 설명했습니다.
그런데 원심은 A씨의 아파트 분양권 매매대금 지급의무와 B씨의 소유권 이전등기의무가 동시이행관계에 있다고 판단하고, B씨의 근저당권 설정등기 말소 의무 역시 A씨의 매매대금 지급의무와 동시이행관계가 있다고 판단했다고 말했는데요. A씨가 매매대금을 지급하지 않은 이상 근저당권 설정등기 말소의무로 인한 A씨의 채무불이행 책임도 성립하지 않는다고 판시했습니다.
따라서 아파트 분양권을 사려고 하는 매수인이 중도금을 납부하지 않아 매도인이 아파트에 근저당권을 설정했다면, 매수인이 약속한 매매대금을 모두 지급하지 않는 이상 매도인이 먼저 근저당권을 말소시켜줘야 할 의무는 없다는 대법원의 판단을 살펴볼 수 있었습니다.
이와 같이 아파트 분양 및 매매와 관련하여 분쟁이 발생하시거나 부동산 관련 법률에 대해 상담이 필요하신 경우 해당 법률에 능한 김윤권변호사에게 자문을 구하시고 함께 소송을 진행해 나가시기 바랍니다.
