임대차계약분쟁 해결책은
임대차 계약은 임대인과 임차인의 계약에 따라 성립되는 것으로 임대인이 임차인에게 목적물을 사용 또는 수익하게 할 것을 약정하고 임차인이 이에 대해서 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립되는 계약입니다. 이 때 임대차의 존속기간, 임차인의 지급, 계약의 해지 등에 관한 사항은 민법의 규정에 따르게 됩니다.
부동산과 관련된 분쟁들은 걸려있는 금액들이 상당한 만큼 조심성이 많아지는 부분인데요. 오늘은 임대차 계약분쟁에 대하여 알아보도록 하겠습니다.
먼저 한 가지 사례를 살펴보도록 하겠습니다. A씨는 1997년 1월 B씨로부터 D부동산을 전세보증금 1억 1천만 원, 전세기간은 A씨가 분양 받아 입주예정인 서울 S구 H동 재개발지구 W아파트의 입주 시까지로 정하여 전세계약을 하였습니다.
그런데 위 계약을 체결 할 당시 아파트의 입주시기가 2년 내지 3년 후로 예상되나 명확히 정해지지 않았기 때문에 편의상 전세계약서에 전세기간을 1997년 2월부터 36개월로 기재하였고, 이에 따라 1997년 2월 주문 기재 전세권설정등기를 마치면서 그 반환 및 존속기간을 2000년 2월로 등재하였습니다.
그 후 A씨가 입주할 예정인 서울 S구 재개발지구 W아파트의 입주 시기가 1999년 4월로 확정되었습니다. A씨는 부동산의 전세보증금의 최근 시세가 7,000만 원 정도로 하락하였으므로 위 전세계약의 전세보증금도 7,000만 원으로 감액할 것을 청구하였는데요.
전세계약은 계속적 계약관계인 만큼, 전세 목적물에 대한 조세와 공과금 등 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동 등으로 인하여 약정한 전세보증금을 그대로 유지하는 것이 정의와 형평의 관념상 상당하지 않게 된 때에는 당사자가 남은 전세기간에 대하여 전세보증금의 증감을 청구할 수 있게 되어있습니다.
그렇지만 전세보증금 증감청구권의 인정은 이미 성립된 계약의 구속력에서 벗어나 내용을 바꾸는 결과를 가져오는 것이며, 보충적인 법리인 사정변경의 원칙, 공평의 원칙 내지 신의칙에 터 잡은 것인 만큼 쉽게 변경될 수 없습니다.
엄격한 요건 아래에서만 그 변화가 인정될 수 있는 것입니다.
즉 계약 당시 그 기초가 되었던 사정이 현저히 변경되었을 것, 그 변경되어 버린 사정변경을 당사자들이 예견하지 않았고 예견할 수 없었을 것, 그 사정변경이 당사자들에게 책임 없는 사유로 발생하였을 것, 당초의 계약 내용에 당사자를 구속시키는 것이 신의칙상 현저히 부당할 것 등의 요건이 충족되어야 하는 것입니다.
이를 구체화해 본다면, 전세보증금 시세의 증감 정도가 상당한 수준에 달하고, 나머지 전세기간이 적어도 6개월 이상은 되어야만 전세보증금의 증감청구권을 받아들일 정당성과 필요성이 인정될 것이어야 하는데요.
증감의 정도 또한 시세의 등락을 그대로 반영할 것이 아니라 그 외 당사자들의 특수성, 계약의 안정성 등의 요소를 고려하여 적절히 조정되어야 하는 것입니다.
이 사건의 경우, A씨가 주장하는 전세보증금 시세의 증감 정도는 요건에 해당되기는 하지만 D부동산의 보증금 시세가 그 주장과 같이 7,000만 원 정도로 하락했다는 점을 인정할 신빙성 있는 증거가 부족하므로, 전세보증금 감액청구는 이를 받아들여지지 않았습니다.
이처럼 임대차계약분쟁의 경우는 큰돈이 오가는 일이기 때문에 신중한 선택이 필요합니다. 또한 계약 후 문제가 발생했다면 문제 발생 시점부터 신속하게 대응하여 문제해결을 위해 나서는 것이 중요합니다.
특히 이런 임대차 계약 분쟁의 경우에는 일반인이 일련의 과정과 흐름을 파악하여 대응하기는 사실상 불가능한 일이기 때문에 전반적 사항을 관련 소송 경험이 풍부한 변호사와 함께 구체적으로 상담하고 적절한 대응책을 준비하는 것이 좋겠습니다.
이 가운데 김윤권 변호사는 다양한 임대차계약분쟁 관련 소송경험을 가지고 있습니다. 망설이지 마시고 관련 문제를 겪고 있다면 경험이 있는 변호사에게 문의해 해결하시기 바랍니다.
