재개발 조합설립 인가 동의정족수 기준
어떤 지역에서 재개발 사업이 진행될 때는 재개발조합 설립부터 하게 됩니다. 재개발 조합은 도시재개발법에 의해 재개발 구역 안에 있는 토지나 건축물에 관해 소유권을 가진 사람이 재개발 사업을 시행하고자 설립하게 되는데요.
재개발 조합설립 인가 절차를 간단히 말씀드리면 토지 소유자의 4분의 3 이상의 동의를 받아야 하고 이후 관할 시장이나 군수에게 인가를 받아야 법적 효력이 발생합니다. 오늘은 재개발 조합설립 인가에 대해 알아볼 텐데요. 판례를 통해 재개발 조합 관련 소송에 대해 자세히 알아보겠습니다.
재개발 조합설립 인가를 받을 때 재개발 사업 촉진 구역 토지 등의 소유자들의 동의율은 지방자치단체로부터 설립인가를 받을 때가 아니라 설립인가를 신청할 때를 기준으로 해야 한다는 판례가 있었습니다. 좀 더 자세히 알아보면요.
A광역시는 B구 C동 일대를 주택재개발사업 촉진구역으로 지정했습니다. B구는 주택재개발 사업을 추진하기 위해 주택재개발 정비 사업 조합 설립추진위원회 설립을 승인해줬고, 이 주택재개발 정비 사업 조합 설립추진위원회는 1년 후 C동 주택재개발사업 촉진구역 내의 토지. 건물 소유자 등 1,300여 명 중 1천여 명으로부터 조합 설립 동의를 받아서 인가를 받았습니다.
하지만 조합설립인가 신청을 한 후에 인가 처분을 받을 때까지 토지 매매 등으로 소유자가 30명이 더 증가한 겁니다.
그래서 토지 소유자의 4분의 3 이상의 동의를 받아야 한다는 정족수 변동이 생기게 되었는데요. 따라서 조합설립인가 신청 후 변동된 정족수를 기준으로 삼게 되어 인가를 받을 수가 없었습니다.
재판부는 인가 처분 일을 기준으로 정확한 소유 관계를 파악해서 소유자의 의사가 반영되도록 해야 한다면서 현실적인 어려움이 있다고 하더라도 설립 인가 신청일과 인가일 사이에 발생한 소유권 변동을 무시해선 안 된다고 밝혔습니다.
하지만 대법원 판단은 달랐습니다. 재개발조합을 설립할 때 재개발사업 촉진 구역의 소유자 동의율은 설립 인가를 받을 때가 아니라 신청한 때를 기준으로 삼아야 한다는 것입니다.
대법원은 A광역시의 B구를 상대로 낸 조합설립인가 처분 무효확인소송 상고심에서 원고 패소한 원심을 깨고 사건을 고법으로 돌려보냈습니다.
도시 및 주거환경 정비법에서는 재개발사업 추진위원회가 조합을 설립하려면 토지 등 소유자 75% 이상과 토지 면적의 50% 이상 토지 소유자의 서면 동의를 얻어 관할 행정청에 인가를 받도록 규정되어 있는데요.
이 판례에서는 조합 설립 인가 신청일 이후부터 처분 일까지 동안 토지 등 소유자들의 변동이 생겨 신청일과 인가일 중 정족수 판정에 어느 날을 기준으로 삼을지 문제가 된 것입니다.
재판부는 조합 설립 동의에 서면 동의를 요구하고 그 동의서를 조합 설립 인가를 신청할 때 행정청에 제출하게 하는 취지는 동의 여부 문제로 발생할 수 있는 분쟁을 방지하고 행정청으로 하여금 동의서에 의해서만 동의 요건의 충족 여부를 심사해서 확인에 행정력이 소모되는 것을 막기 위한 것이라고 밝혔습니다.
또한 행정청이 처분 일을 기준으로 다시 소유관계를 확인해서 정족수를 판단하는 것을 현실적으로 어렵고 처분 시점에 따라 동의율이 달라질 수 있어 처분일을 기준으로 동의율을 산정하면 인가 신청 후에도 소유권 변동을 통해 의도적으로 동의율을 조작하는 것이 가능하게 되어 재개발 사업 비리나 분쟁이 생길 우려도 있다고 보았습니다.
이와 같은 재개발 조합설립 인가를 비롯한 부동산 관련 법규는 일반인들에겐 여간 까다롭고 어려운 것이 아닙니다.
다수의 건축 부동산 분쟁 소송을 담당해 온 김윤권 변호사는 복잡하고 긴 시간이 소요되는 부동산 관련 소송에서 속 시원한 해결책을 제시해 드리고 있습니다.
부동산 건축 분야에서 쌓은 오랜 실무 경험을 토대로 분쟁에서 탈출하고 의뢰인의 소중한 권리와 재산을 지켜드리고 있는데요. 특히 재개발 사업을 앞두고 재개발 조합설립 인가에서부터 시행 과정에서 생길 수 있는 각종 법적 문제와 분쟁으로 고민이라면 관련해 다수의 소송 수행 경험이 있는 변호사와 사건을 대처하시기 바랍니다.
