[부동산매매해제/부동산분쟁] 부동산 매매계약 해제와 계약금에 대해
[부동산소송] 매매계약서상 매매대금의 지급기일이 ‘소유권이전등기를 필한 후’일때
[부동산변호사] 부동산소유권보존등기, 부동산등기 가장 궁금해하는 질문들
부동산 매매계약시 지급하는 계약금의 법적성질은 민법 제565조 제1항에 의해 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한 해약금으로 추정됩니다. 따라서, 다른 약정이 없는 한 계약금의 교부자는 이를 포기하고, 그 수령자는 그 받은 계약금의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있습니다. 즉 해약금으로서 계약금이 수수된 경우에 당사자 쌍방은 약정해제권을 갖게됩니다.
다만, 위와 같은 약정해제권에 기하여 계약을 해제할 수 있는 기간은 “당사자의 일방이 이행에 착수할 때”까지이고, 이행에 착수한다는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있을 정도로 채무이행행위의 일부를 행하는 것을 말하는데, 예를들어 중도금을 지급하면 이행에 착수한 것으로 보아 더 이상 약정해제권을 행사할 수 없어요.
위와 같이 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지, 계약금의 교부자는 의사표시만으로 해제권을 행사할 수 있는 반면, 그 수령자는 해제의 의사표시만 해서는 해제가 유효하지 않고 반드시 해제의 의사표시와 함께 수령자가 받은 계약금의 배액의 제공을 하여야 합니다. 이렇게 계약금 배액의 제공이 있으면 족하므로, 계약금 수령자가 계약 해제를 하기 위하여 계약금 배액의 제공을 하는데 상대방이 수령하지 않는 경우라면 이를 공탁까지 할 필요는 없습니다.
한편, 계약이 유동적 무효상태에 있더라도 해제권을 행사하는 것에 지장이 없으므로, 국토이용관리법상의 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효상태인 매매계약에 있어서도 당사자 사이의 매매계약은 매도인이 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제함으로서 적법하게 해제됩니다
부동산 매매계약과 그에 대한 해제의 문제는 서로간에 감정의 골이 깊어지면서까지 어려움을 겪는 소송중 하나입니다. 좀더 정확하고 그에 맞게 유리한 소송을 원하실때에는 변호사와의 상담을 통해 해결하시기를 권해드립니다.
