안녕하세요 건축분쟁변호사 김윤권입니다.
오늘은 재개발, 재건축 사업의 투자방법에 대해서 알아보겠습니다.
정비사업 중 하나인 재개발, 재건축을 하면 많은 노후화된 주택들이 허물어지고 새 아파트가 들어섭니다. 아파트가 흔치 않았던 시기엔 정비사업을 할 경우 조합원이 되면 큰 차익을 얻을 수 있으리라는 기대감이 있었지만 요즘에는 시공사와 조합원들 간 분양가 책정과 무상지분율 문제로 마찰이 있고 서울시 뉴타운 출구전략에 의해 지역 지정이 취소되어 매몰비용 걱정을 해야하는 지역도 생기며 경기침체로 인한 불확실한 사업성 때문에 재건축 아파트 시공사 입찰에서 유찰사태가 이어지는 등 2000년대 초중반 정비사업지역에 투자하면 큰돈 된다는 말은 옛말이 되었습니다. 많은 지역이 수익률없이 실수요자 위주로 바뀐다고 합니다.
재개발, 재건축 사업 투자에 성공하려면 조합원들이 부담할 추가분담금이 적거나 일반분양가와 조합원 분양가 차이가 큰 곳, 사업진행속도가 빠른 곳에 투자해야 합니다. 조합원들의 추가부담금이 작은 곳은 조합원 외에 일반인들에게 분양을 많이 해서 사업수익을 많이 챙길 수 있는 곳 이여야 합니다. 그러기 위해서는 재개발, 재건축 구역 면적대비 조합원수가 적을 수록 좋습니다. 재개발, 재건축 말고 도시환경개선사업으로 진행된다면 주상복합으로 건축되므로 조합원수 대비 일방 분양분이 적더라도 상가 분양이 많아 약 2배의 효과가 있어서 사업성이 크다고 합니다.
또한 사업 진행속도가 빠를수록 좋습니다. 재개발, 재건축 투자의 수익률은 거의 사업속도가 결정합니다. 사업속도가 느리면 각종 금융비용 등 추가비용 늘어나기 때문에 분담금이 점점 커지므로 사업이 빠르게 진행할수록 수익률이 달라집니다. 또한 시간이 지날수록 큰 차익이 있어 보여도 연 수익률은 자꾸 떨어질 수 밖에 없습니다. 사업 속도가 빠르게 진행되기 위해선 조합원들이 일심동체로 단합되어 동의를 착착 받아서 막히거나 마찰 없이 진행되어야 합니다. 그러기 위해서는 조합원들이 이 사업을 진행하면 돈이 된다는 생각이 확산 되야 합니다. 조합원분양가와 일반분양가에 큰 차이가 있어야 하고 그러기 위해서는 많은 사람들이 선호하고 집값상승 기대감이 가득 차 있는 유망한 지역 이여서 미분양 걱정 없이 일반 분양가를 높게 책정할 수 있는 곳 이어야 합니다.
[건축분쟁변호사] 재개발, 재건축 사업의 투자방법
건축, 부동산 변호사 김윤권 변호사
