안녕하세요? 건축분쟁에 지식과 노하우를 갖춘 김윤권변호사입니다.
하자보수보증금이란 주택건설업자의 하자보수 의무를 담보하기 위해서 담보하는 일정금액의 보증금을 말하는데요.
오늘은 지방공사가 사업주체나 일괄 도급 시공사가 따로 있는 경우, 일괄 도급 시공사 등에 대한 하자보수보증금 예치의무에 대해 하자보수소송변호사 김윤권변호사와 같이 알아보도록 하겠습니다.
하자보수보증금 예치의무가 있나요?
질문) 지방공사가 「주택법」 제2조제7호에 따른 주택건설사업의 사업주체이나, 「건설산업기본법」 제28조에 따라 하자담보책임이 있는 자로서 위 지방공사로부터 공동주택 건설공사를 일괄 도급받아 건설공사를 한 자가 따로 있는 경우에, 지방공사나 위와 같이 일괄 도급을 받아 건설공사를 한 사람에게 「주택법」 제46조제2항에 따른 하자보수보증금의 예치 의무가 있는지?
답변) 지방공사가 「주택법」 제2조제7호에 따른 주택건설사업의 사업주체이나, 「건설산업기본법」 제28조에 따라 하자담보책임이 있는 자로서 위 지방공사로부터 공동주택 건설공사를 일괄 도급받아 건설공사를 한 사람이 따로 있는 경우라도, 지방공사나 위와 같이 일괄 도급을 받아 건설공사를 한 사람에게는 「주택법」 제46조제2항에 따른 하자보수보증금의 예치 의무가 없습니다.
하자보수보증금 예치의무가 없는 이유는?
「주택법」 제2조제7호 및 제46조제1항에 따르면, 같은 법 제16조에 따른 주택건설사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 사업주체는 건축물 분양에 따른 담보책임에 관하여 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 담보책임기간에 공사상 잘못으로 인한 균열, 침하, 파손 등 대통령령으로 정하는 하자가 발생한 경우는 해당 공동주택의 입주자, 입주자대표회의, 관리주체 등의 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 하고, 같은 법 제46조제2항 본문에 따르면, 같은 조 제1항에 따른 사업주체(「건설산업기본법」 제28조에 따라 하자담보책임이 있는 자로서 사업주체로부터 건설공사를 일괄 도급받아 건설공사를 수행한 자가 따로 있는 경우에는 그 자를 말한다)는 대통령령으로 정하는 바에 따라 하자보수보증금을 예치하여야 하는 의무를 지도록 하고 있습니다.
그런데, 「주택법」 제46조제2항에서 하자보수보증금을 예치하여야 하는 의무가 있는 자는 원칙적으로 사업주체라고 할 것이나 같은 항 단서에서는 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 및 지방공사인 사업주체의 경우 같은 항 본문에 따른 하자보수보증금을 예치해야 하는 의무가 면제되는데, 하자보수보증금의 예치 제도는 사업주체가 예치된 하자보수보증금을 통하여 신속하게 공동주택의 하자를 보수할 수 있도록 하기 위한 것(대법원 2008. 4. 24. 선고 2006다40430 판결례 참조)으로서, 사업주체가 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 및 지방공사인 경우에는 하자보수보증금의 예치 없이도 그 취지에 맞게 공동주택의 하자 보수가 이루어질 수 있음을 고려하여 하자보수보증금의 예치 의무대상에서 제외시킨 것으로 볼 수 있고, 이에 따라 이 사안과 같이 사업주체가 지방공사인 경우에 있어서 그 지방공사로부터 공동주택 건설공사를 일괄 도급받아 건설공사를 한 자가 따로 있다고 하더라도, 같은 법 제46조제2항 단서의 사업주체는 여전히 지방공사임이 명확하다고 할 것이고, 그렇다면 예치의무가 면제되는 사업주체인 지방공사로부터 일괄 도급받아 건설공사를 한 자도 같은 법 제46조제2항에 따른 지방공사와 동일한 지위의 사업주체에 해당하므로 결과적으로 하자보수보증금의 예치 의무가 없다고 할 것입니다.
따라서, 지방공사가 「주택법」 제2조제7호에 따른 주택건설사업의 사업주체이나, 「건설산업기본법」 제28조에 따라 하자담보책임이 있는 자로서 위 지방공사로부터 공동주택 건설공사를 일괄 도급받아 건설공사를 한 자가 따로 있는 경우라도, 지방공사 또는 위와 같이 일괄 도급을 받아 건설공사를 한 자에게는 「주택법」 제46조제2항에 따른 하자보수보증금의 예치 의무가 없습니다.
하자보수소송변호사 김윤권변호사는 건축분야에 지식을 갖춘 서울지방법원 부장판사출신변호사로 여러분들의 부동산 분쟁을 해결해드리겠습니다.
