최근 울산 중,남구 주택재개발 지구 5곳 재개발 정비구역 해제를 하겠다고 하여 언론이 떠들썩 한데요.
오늘은 조합을 설립해서 주택재개발사업을 시행하던 중 정비구역이 확대지정 되었어도 조합설립변경인가를 받지 못한 경우 그 재개발 정비구역 해제를 하기위해선 어떻게 하는지 재개발변호사 김윤권변호사와 같이 알아보도록 하겠습니다.
재개발 정비구역 해제를 할 수 있나요?
질문) 조합을 설립해서 주택재개발사업을 시행하던 중에 「도시 및 주거환경정비법」 제4조에 따라 정비구역이 확대지정되었음에도 같은 법 제16조제1항에 따른 조합설립변경인가를 받지 못하고 있는 경우에, 같은 법 제4조의3제4항제3호에 따라 확대지정된 정비구역(기존 정비구역을 포함한 전체 정비구역)의 토지등소유자의 100분의 30 이상의 동의를 받아서 그 재개발 정비구역의 지정을 해제할 수 있나요?
답변) 조합을 설립해서 주택재개발사업을 시행하던 중 「도시 및 주거환경정비법」 제4조에 따라 정비구역이 확대지정되었음에도 같은 법 제16조제1항에 따른 조합설립변경인가를 받지 못하고 있는 경우에, 같은 법 제4조의3제4항제3호에 따라 확대지정된 정비구역(기존 정비구역을 포함한 전체 정비구역)의 토지등소유자의 100분의 30 이상의 동의를 받아 그 정비구역의 지정을 해제할 수 있다고 할 것입니다.
재개발 정비구역 해제를 할 수 있는 이유는?
「도시 및 주거환경정비법」제4조의3제1항제5호 및 제3항에 따르면 같은 법 제16조의2에 따라 추진위원회의 승인 또는 조합 설립인가가 취소되는 경우 시장·군수는 시·도지사나 대도시의 시장에게 정비구역등의 해제를 요청하여야 하며, 이에 따라 정비구역등의 해제를 요청받은 시·도지사나 대도시의 시장은 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역등을 해제하여야 하고, 같은 법 제16조의2제1항에서는 추진위원회 구성에 동의한 토지등소유자의 2분의 1 이상 3분의 2 이하의 범위에서 시·도조례로 정하는 비율 이상의 동의 또는 토지등소유자 과반수의 동의로 추진위원회의 해산을 신청하는 경우(제1호) 및 조합 설립에 동의한 조합원의 2분의 1 이상 3분의 2 이하의 범위에서 시·도조례로 정하는 비율 이상의 동의 또는 토지등소유자 과반수의 동의로 조합의 해산을 신청하는 경우(제2호)에 시장·군수는 추진위원회 승인이나 조합 설립인가를 취소하여야 한다고 규정하고 있습니다.
한편, 도정법 제4조의3제4항제3호에서는 시·도지사 또는 대도시의 시장은 토지등소유자의 100분의 30 이상이 정비구역등(추진위원회가 구성되지 아니한 구역에 한함)의 해제를 요청하는 경우 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 정비구역등의 지정을 해제할 수 있다고 규정하고 있는데요.
이 사안에서는 조합을 설립해서 주택재개발사업을 시행하던 중 도정법 제4조에 따라 정비구역이 확대지정되었음에도 같은 법 제16조제1항에 따른 조합설립변경인가를 받지 못하고 있는 경우, 같은 법 제4조의3제4항제3호에 따라 확대지정된 정비구역(기존 정비구역을 포함한 전체 정비구역을 말함. 이하 같음)의 토지등소유자의 100분의 30 이상의 동의를 받아 그 정비구역의 지정을 해제할 수 있는지가 문제될 수 있습니다.
살펴보면, 도정법 제4조의3제1항제5호는 해당 정비구역 안에 소재한 토지이나 건축물의 소유자 등의 동의를 얻어서 추진위원회가 구성되거나 조합이 설립되어 있음을 전제로 그 추진위원회의 승인이나 조합 설립인가가 취소되는 경우에 적용되는 것인 반면, 같은 법 제4조의3제4항제3호는 “추진위원회가 구성되지 아니한 구역”에 적용되는 것이라 할 것입니다.
하지만 조합을 설립해서 주택재개발사업을 시행하던 중 도정법 제4조에 따라 정비구역이 확대지정되었음에도 같은 법 제16조제1항에 따른 조합설립변경인가를 받지 못하고 있는 경우에는 확대지정된 정비구역의 조합이 설립된 것으로 볼 수 없을 뿐만 아니라, 기존 정비구역에서의 정비사업을 위해 설립된 기존 조합을 확대지정된 정비구역의 추진위원회로 취급할 수도 없으므로, 이러한 경우에는 확대지정된 정비구역의 추진위원회 및 조합이 존재하지 않는 것으로 보아 같은 법 제4조의3제4항제3호를 적용하여야 할 것입니다.
한편, 확대지정된 정비구역 안에 기존 조합이 있는 경우에는 추진위원회 조차 구성되지 아니한 경우에 적용되는 도정법 제4조의3제4항제3호를 적용할 수 없다는 의견이 있으나, 조합을 설립해서 주택재개발사업을 시행하던 중 도정법 제4조에 따라 정비구역이 확대지정된 경우에는 같은 법 제16조제1항에 따라 확대지정된 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자 등의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 동의를 얻어 시장·군수의 조합설립변경인가를 받은 경우에만 기존 조합이 확대지정된 정비구역의 조합으로 인정되지만, 이러한 조합설립변경인가를 받지 못한 경우에는 확대지정된 정비구역의 조합으로 인정할 수 없는 점, 도정법 제2조제9호에서는 주택재개발사업의 “토지등소유자”를 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물의 소유자나 그 지상권자로 정의하고 있고, 같은 조 제1호에서는 “정비구역”을 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 같은 법 제4조의 규정에 의하여 지정·고시된 구역을 말한다고 규정하고 있습니다.
같은 법 제13조제1항 본문에서는 시장·군수 또는 주택공사등이 아닌 자가 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 “토지등소유자로 구성된 조합”을 설립하여야 한다고 규정하고 있는바, 도정법에 따른 토지등소유자는 해당 정비구역을 전제로 하고 있고 그 정비구역 안에 있는 토지등소유자의 동의로 조합이 설립되는 것이므로, 지정된 정비구역의 범위와 조합은 서로 불가분의 관계를 가지는 것으로 보이는 점 등을 고려하면, 확대지정된 정비구역 안에 기존 조합이 존재한다고 하더라도 정비구역의 범위를 달리 기존 법에 따라서, 조합을 설립하여 주택재개발사업을 시행하던 중 도정법 제4조에 따라 정비구역이 확대지정되었음에도 같은 법 제16조제1항에 따른 조합설립변경인가를 받지 못하고 있는 경우, 같은 법 제4조의3제4항제3호에 따라 확대지정된 정비구역의 토지등소유자의 100분의 30 이상의 동의를 받아 그 정비구역의 지정을 해제할 수 있다고 할 것입니다.
재개발 정비구역 해제사례에 대해 알아보았는데요. 재개발, 재건축을 진행하시다가 법적분쟁이 발생한 경우 변호사의 도움을 받아 진행하는 것이 효과적인데요. 재개발변호사 김윤권변호사는 복잡하고 긴 시간이 소요되는 부동산, 건축 관련소송 분야의 지식이 뛰어난 변호사로 다양한 재개발 소송 경험과 지식을 통해 여러분들의 재개발 문제를 해결해드리겠습니다.
