상가 확정일자 효력 등
확정일자는 증서에 작성된 일자에 완전한 증거력을 부여하는 법률상 일자를 말하고 확정일자를 받게 되면 경매 시 우선순위배당에 참가해 후순위 담보물권자보다 우선해서 보증금을 변제받을 수 있습니다.
그렇다면 상가건물임대차보호법 시행전후에 받은 각각의 상가 확정일자 효력은 어떻게 될까?
이번 시간에는 확정일자 효력에 대해서 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.
상가 확정일자 효력 등에 대해 알아보자!
현행 상가건물임대차보호법이 시행되기 전 건물을 임차해 사업자 등록신청 후 영업을 하던 중 법 시행전인 2002년 10월 15일자로 사업자등록정정신고를 하며 임대차계약서상에 확정일자를 받아두었지만 다른 사람이 이 건물의 다른층에서 영업하기 위해 이법이 시행된 2002년 11월 1일자로 점포임대차계약을 체결하며 같은날 사업자 등록신청과 확정일자를 받았다고하는데 다른 사람의 보증금이 1억이되고 상가임대차보호법이 2002년 11월1일부터 시행되었기에 두사람의 보증금 순위가 같다고 하는데 사실일까?
상가건물임대차보호법 제3조 제1항에 의하면은 1.임대차는 그 등기가 없는 경우도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 경우에는 그 다음 날부터 제3자에 대해 효력이 생긴다고 규정을 하고 있고, 같은 법 제5조 제2항에 의하면은 제3조 제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 의한 경매나 국세징수법에 의한 공매시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함함)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자 보다 우선을 해서 보증금을 변제받을 권리가 있다고 규정을 하고 있습니다.
그래서 건물에 입점하고 사업자등록을 신청을 하게되면 그 다음 날부터 대항력이 생기고, 임대차계약서상에 확정일자까지 받아두면 임차건물의 경매시 후순위권리자 그밖의 채권자보다 우선해서 보증금을 변제 받을 권리가 있습니다.
게다가 상가건물임대차보호법 부칙 제2항에 의하면 이 법은 이 법 시행 후 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용을 합니다. 단, 제3조·제5조 및 제14조의 규정은 이 법 시행당시 존속중인 임대차에 대해서도 이를 적용을 하되, 이 법 시행 전에 물권을 취득한 제3자에 대해서는 그 효력이 없다고 규정을 하고 있고, 같은 법 부칙 제3항에 의하면은 이 법 시행당시의 임차인으로서 제5조의 규정에 의한 보증금 우선변제의 보호를 받고자 하는 사람은 이 법 시행 전에 대통령령이 정하는 바에 따라서 건물의 소재지 관할 세무서장에게 임대차계약서상의 확정일자를 신청할 수 있다고 규정을 하고 있습니다.
결국 위 상황은 위 부칙 규정에 의하여 이 법 시행 전에 확정일자를 받은 기존 임차인과 이 법 시행일인 2002년 11월 1일자로 확정일자를 받은 상가임차인의 우선순위가 어떻게 되느냐가 문제입니다. 그러나 2002년 10월 31일 이전에 확정일자를 받은 임차인은 신청순위와 상관이 없이 모두 이 법 시행일인 2002년 11월 1일자로 우선순위의 효력을 받게 되고, 이 법 시행일 이후에 확정일자를 받은 상가임차인들은 상가에 입점을 하고 사업자등록을 한 다음 날부터 우선순위의 효력을 받게 됩니다.
그래서 이 상황에서 이 법 시행일 이전에 사업자등록을 하고 확정일자를 받아두었기 때문에, 이 법 시행일인 2002년 11월 1일자로 입점 및 사업자등록을 하고 확정일자를 받은 다 른 사람 보다 위 임차건물의 경매나 공매시 우선을 해서 보증금을 변제 받을 수 있을 것으로 보입니다.
지금까지 상가 확정일자 효력 등에 대해서 알아보았습니다. 부동산 임대차를 진행하다가 여러 법적인 분쟁이 자주 발생하곤 합니다. 이때에 변호사의 도움을 받으며 차근차근 해결해나가는 것이 효과적입니다.
부동산소송변호사 김윤권변호사는 다양한 부동산 소송의 경험을 갖춘 변호사로 여러분들의 부동산 관련 분쟁을 도와드리겠습니다.
