부동산분쟁변호사 소액보증금 최우선변제권
최우선변제권은 주택임대차보호법에 의해 임차주택의 경, 공매시 소액임차인의 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해 변제를 받는 권리를 말합니다.
이번 시간에는 소액보증금 최우선변제권에 대해서 부동산 분쟁변호사 김윤권변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.
소액보증금 최우선변제권 절차와 방법은?
임차주택이 경매개시 되었을 경우에 소액임차인 권리신교겸 배당요구신청 절차는 어떻게 될까?
법원은 주택에 대한 경매절차를 진행시키면서 소액임차인의 유무 또는 그 우선변제권행사를 확실하게 하기 위해 우선 집행관으로 하여금 소액임차인의 유무와 그 내용을 조사하도록 하는 임대차조사보고명령을 하며, 위 조사보고서와 임대차계약서 등에 의해서 소액임차인으로 확인되는 입주자들에 대해서 배당요구통지서를 송부하여 배당요구의 절차와 방법 등을 알려주고, 소액임차인은 경매절차상의 이해관계인으로 보아서 경매기일통지 등을 해주고 있습니다.
이와 같이 법원의 통지를 받거나 아니면 그와 같은 통지가 없다 해도 소액보증금에 해당하는 임차인은 주택에 대하여 경매절차가 진행중인 경우에는 자기가 경매목적물에 소액보증금으로 임차해서 입주를 하고 있는 사실을 증명할 문서로서 임대차계약서사본, 주민등록등본 등을 첨부하여 경매법원에 권리신고 겸 배당요구신청을 해야 합니다.
이런 배당요구는 집행법원이 첫 매각기일 이전 중 정하는 배당요구의 종기 이전에 해야 합니다(통상 법원에 비치된 서식은 권리신고 겸 배당요구신청서이므로 그 서식을 작성을 해서 권리신고와 배당요구신청을 동시에 하면 됨). 이러한 배당요구가 있게 되면 법원은 배당요구한 소액임차인을 이해관계인으로 보아서 각종 통지를 하게 됩니다.
우선변제권을 행사할 수 없는 소액임차인은?
임차주택이 임차권등기명령의 집행에 따라서임차권등기가 경료된 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액임차인에 해당되어도 우선변제권 행사를 할 수 없습니다.
처음에 주택임대차계약을 체결할 때에 소액임차인에 해당되었지만, 그 후에 계약을 갱신하는 과정에서 보증금이 증액되어 소액임차인에 해당을 하지 않는 경우에는 우선변제권을 행사를 할 수 없습니다.
소액임차인 우선변제 요건은?
2. 주택에 대한 경매신청의 등기 전까지 대항요건을 갖추어야 합니다.
3. 임차주택이 경매 및 체납처분에 따라서 매각되어야 합니다.
4. 배당요구 및 우선권행사의 신고가 있어야 합니다.
지금까지 소액보증금 최우선변제권에 대해서 알아보았습니다. 부동산과 관련하여 법적인 분쟁이 발생하신 경우 변호사의 도움을 받으며 체계적으로 대응하는 것이 효과적입니다.
부동산분쟁변호사 김윤권변호사는 부장판사출신변호사로 다양한 부동산소송의 경험을 토대로 여러분들의 부동산 관련 분쟁을 해결하여 드리겠습니다.
