주택임차보증금의 회수
부동산임대차, 특히 건물임대차에 있어 임차인의 채무를 담보하기 위해 임차인이나 제3자가 임대인에게 교부를 하는 금전기타의 유가물을 보증금이라고 합니다.
이번 시간에는 주택임대차보호법에 규정되어 있는 주택임차보증금의 회수에 관해서 김윤권변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.
주택임차보증금의 회수는?
임차인(제3조제2항 및 제3항의 법인을 포함을 함)이 임차주택에 대해서 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라 경매를 신청하는 경우는 집행개시요건에 관한 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않습니다.
제3조제1항·제2항이나 제3항의 대항요건과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말함)상의 확정일자를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 및 「국세징수법」에 따른 공매를 할 때 임차주택(대지를 포함함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.
임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없습니다.
제2항 또는 제7항에 따른 우선변제의 순위와 보증금에 대해서 이의가 있는 이해관계인은 경매법원이나 체납처분청에 이의신청을 할 수 있습니다.
제4항에 따라서 경매법원에 이의를 신청하는 경우는 「민사집행법」 제152조부터 제161조까지의 규정을 준용을 합니다.
제4항에 따라 이의신청을 받은 체납처분청은 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인 및 제7항에 따라서 우선변제권을 승계한 금융기관 등을 상대로 소를 제기한 것을 증명하게 되면 해당 소송이 끝날 때까지 이의가 신청된 범위에서 임차인이나 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등에 대한 보증금의 변제를 유보하고 남은 금액을 배분해야 합니다. 이 경우 유보된 보증금은 소송의 결과에 따라서 배분을 합니다.
아래 각 호의 금융기관 등이 제2항, 제3조의3제5항, 제3조의4제1항에 따른 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양수한 경우는 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계를 합니다.
2. 「중소기업은행법」에 따른 중소기업은행
3. 「한국산업은행법」에 따른 한국산업은행
4. 「농업협동조합법」에 따른 농협은행
5. 「수산업협동조합법」에 따른 수산업협동조합중앙회
6. 「우체국예금·보험에 관한 법률」에 따른 체신관서
7. 「한국주택금융공사법」에 따른 한국주택금융공사
8. 「보험업법」 제4조제1항제2호라목의 보증보험을 보험종목으로 허가받은 보험회사
9. 「주택법」에 따른 대한주택보증주식회사
10. 그 밖에 제1호부터 제9호까지에 준하는 것으로서 대통령령으로 정하는 기관
제7항에 따라서 우선변제권을 승계한 금융기관 등은 아래 각 호의 어느 하나에 해당을 하는 경우는 우선변제권 행사를 할 수 없습니다.
1. 임차인이 제3조제1항·제2항 및 제3항의 대항요건을 상실한 경우
2. 제3조의3제5항에 따른 임차권등기가 말소된 경우
3. 「민법」 제621조에 따른 임대차등기가 말소된 경우
금융기관등은 우선변제권을 행사하기 위해서 임차인을 대리하거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없습니다.
지금까지 주택법에 규정되어 있는 주택임차보증금의 회수에 대해서 알아보았습니다.
주택임대차와 관련하여 법적인 분쟁이 발생하신 경우에는 변호사의 체계적인 도움을 받으며 진행하는 것이 효과적입니다.
부동산 변호사 김윤권변호사는 부장판사출신변호사로 다양한 부동산 소송의 경험과 노하우를 통해서 여러분들의 부동산 관련 분쟁을 명쾌하게 해결하여 드리겠습니다.
