제소전화해의 효력 등
제소전화해란 민사분쟁에 관해 소의 제기전 화해를 원화는 당사의 신청에 의해 지방법원 단독판사앞에서 행해지는 화해를 말합니다.
그렇다면 편면적 강행법규에 반하는 제소전화해조서의 효력은 어떻게 될까?
이에 대해서 함께 알아보도록 하겠습니다.
질문) 저는 프랜차이즈 상점을 하려고 임대할 점포를 구하는 중입니다. 맘에 드는 곳을 구했는데 임대인이 계약기간을 2년으로 하자고 합니다. 상가임대차보호법상 계약기간을 5년까지 연장할 수 있는 것으로 알고 있어서 그냥 2년으로 할까 했는데, 임대인이 임대기간이 끝나고 나서 자기가 비워달라고 하면 언제든지 비워준다는 조건으로 제소전화해 신청을 하자고 해서 고민입니다.
임대인이 비우라고 할때 당장 비운다는 내용으로 제소전화해를 하게 되면은 제가 계약갱신요구권 행사를 해도 5년 계약기간을 보장받을 수 없나요?
답변)
제소전화해는 일반민사분쟁이 소송으로 발전하는 것을 막기 위해서 소제기 전에 지방법원단독판사 앞에서 화해신청을 해서 해결하는 절차로서 소송계속 후에 소송을 종료시키기 위한 화해인 소송상화해와는 다르지만, 제소전화해가 성립을 하게 되면 확정판결과 동일한 효력을 가지며, 기판력과 집행력을 갖는다는 점에 있어서는 소송상화해와 동일하다 할 것입니다(민사소송법 제220조 참조).
그래서 제소전화해가 성립한 뒤 하자가 있는 경우도 일반적인 절차로는 다툴 수 있는 여지가 없고, 단 재심사유에 해당하는 특별한 경우에 한해서 준재심의 소에 의해 다툴 수 밖에 없을 정도로 강력한 효력을 가지고 있습니다(민사소송법 제461조 참조).
현재 제소전화해는 이미 현존하는 ‘민사상의 다툼’의 해결보다도 이미 당사자 간에 성립이 된 다툼없는 계약 내용을 조서에 기재해서 재판상화해를 성립시키기 위하여 많이 이용되고 있습니다.
한편 「상가건물임대차보호법」은 상가건물 임대차 계약에 있어서 경제적인 약자인 ‘임차인’을 보호하기 위하여 법의 취지상 ‘편면적인 강행규정’으로 규정해서 위 법에 위반해서 임차인에게 불리하게 체결한 약정은 무효로 하고 있습니다(같은 법 제15조). 그리고, 같은 법 제10조 제1항은 임대인은 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대해서 정당한 사유가 없이 이를 거절하지 못한다 고 규정을 하고 있고, 이 경우 임대인은 종전기간을 합산해서 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약기간을 인정하여 주어야 하고, 이러한 계약갱신요구권을 인정하지 않기로 당사자간에 합의했다고 해도 이는 경제적 약자인 임차인을 심하게 불리하게 하는 것이기 때문에 그런 합의는 분명 ‘무효’라 할 것입니다.
그런데, 위와 같이 편면적 강행법규에 반하는 약정이 제소전화해로 성립을 하는 경우에는 그 약정의 효력을 인정할 것인가가 문제되는 데, 이에 대해 판례에서는 (구)민사소송법 제206조 소정의 재판상의 화해가 성립이 되면 가령 그 내용이 강행법규에 위배가 된 경우라 하더라도 그것이 단지 재판상화해에 하자가 있음에 지나지 아니해서 재심의 절차에 의해서 구제받는 것은 별문제로 하며 그 화해조서를 무효라고 주장할 수는 없는 것이고 이 법리는 (구)민사소송법 제355조에 의한 화해(제소전화해)에 관해서도 같다고 판시를 해서 강행법규에 반하는 제조전화해조서의 효력 인정을 하고 있는 데(대법원 1987. 10.13. 선고 86다카2275 판결 참조),
위 판례의 취지상「상가건물임대차보호법」상의 계약갱신요구권을 포기를 하는 내용의 제소전화해 조서도 그대로 유효하게 성립을 한다고 해석될 여지가 많다고 할 것입니다.
하지만 반대의견이 있거나 판례 변경이 가능할 수 있으니 무조건 편면적 강행법규에 반하는 제소전화해조서의 효력있다고 보기는 있지않을 것으로 보입니다.
제소전화해의 효력에 관해서 알아보았습니다. 부동산과 관련하여 법적인 분쟁이 발생하는 경우 변호사의 체계적인 도움을 받으며 진행을 하는 것이 효과적입니다.
김윤권변호사는 서울지법 부장판사출신의 변호사로 다양한 부동산 관련 소송의 노하우를 통해서 여러분들의 부동산 관련 분쟁을 명쾌하게 해결하여 드리겠습니다.
