주택재건축조합 건물인도소송 사례
재건축조합은 노후 및 불량한 주택을 철거하고 그 철거한 대지 위에 주택을 건설하기 위해서 기존의 주택 소유자가 설립을 한 주택조합을 말합니다.
이번 시간에는 주택재건축조합 건물인도소송 사례에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
1. 구 도시 및 주거환경정비법 제49조 제6항 단서가 사업시행자에게 정비구역 안의 토지 등을 수용 및 사용할 권한이 부여가 되지 않은 주택재건축사업에 적용 또는 적용되는지 여부와 구 도시 및 주거환경정비법 제49조 제6항 단서나 ‘공익사업을 위한 토지 등의 보상에 관한 법률’ 규정이 주택재건축사업에 유추적용이 될까?
2. 구 도시 및 주거환경정비법 제44조 제1항, 제2항에 따라서 임차권자가 사업시행자를 상대로 보증금 등의 반환을 구하려면 토지등소유자에 대해서 보증금반환채권을 가져야 하는지 여부는?
판결요지는?
[1]. 구 도시 및 주거환경정비법(2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되기 전의 것) 제38조, 제40조 제1항, 제49조 제6항의 문언과 취지를 종합해보면, 도시정비법 제49조 제6항 단서는 도시정비법 제38조에 따라서 사업시행자에게 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’상 정비구역 안의 토지 등을 수용 및 사용할 권한이 부여된 정비사업에 제한적으로 적용이 되고, 그 권한이 부여되지 않은 주택재건축사업에는 적용될 수 없습니다.
그리고 도시정비법의 입법 목적 및 취지, 도시정비법상 주택재건축사업의 특성 등과 아울러 1. 도시정비법은 다양한 유형의 정비사업에 대해서 각 사업의 공공성 및 공익성의 정도에 따라서 구체적 규율 내용을 달리하고 있는 점, 2. 도시정비법상 주택재건축사업에서는 ‘정비기반시설은 양호하지만 노후 및 불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선’할 목적으로 시행을 하는 것으로서 정비기반시설이 열악한 지역에서 정비기반시설 설치를 통한 도시기능의 회복 등을 목적으로 하는 주택재개발사업 등에 비해서 공공성 및 공익성이 상대적으로 미약한 점,
3. 그에 따라 도시정비법은 주택재건축사업 시행자와 토지등소유자 등의 협의가 성립을 하지 않을 경우의 해결방법으로, 수용·사용 등의 공적 수단에 의하지 않고 매도청구권의 행사를 통한 사적 자치에 의하여 해결을 하도록 규정을 하고 있는데, 이는 도시정비법의 기본적 틀로 입법자가 결단한 것이라고 볼 수 있는 점, 4. 주택재개발사업 등에서 수용보상금의 산정이 개발이익을 배제를 한 수용 당시의 공시지가에 의하는 것과는 다르게, 주택재건축사업의 매도청구권 행사의 기준인 ‘시가’는 재건축으로 인해서 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말하는데, 이러한 차이는 주택재건축사업의 토지등소유자로 하여금 임차권자 등에 대한 보상을 임대차계약 등에 따라서 스스로 해결하게 할 것을 전제로 한 것으로 보이는 점 등에 비추어 보면, 주택재건축사업에 대해서 도시정비법 제49조 제6항 단서나 공익사업법 규정이 유추적용이 된다고 보기도 어렵다고 하였습니다.
[2] 구 도시 및 주거환경정비법(2012. 2. 1. 법률 제11293호로 개정되기 전의 것) 제44조 제1항 내지 제4항의 입법 취지·목적, 위 각 규정의 체계적 해석 등과 아울러 1. 도시정비법 제44조 제3항은 임차권자에게 보증금을 반환을 한 사업시행자의 토지등소유자에 대한 구상권의 법적 근거가 되는 규정이기에, 위 조항에 따라서 사업시행자가 토지등소유자에게 구상권을 행사를 하려면 토지등소유자에게 임차권자에 대한 보증금반환채무가 있음을 전제로 하는 점, 2. 도시정비법 제44조 제4항 또한 마찬가지로 토지등소유자의 임차권자에 대한 보증금반환채무 등을 전제로 한 규정이라고 볼 수 있는 점,
3. 토지등소유자에게 대항할 수 없는 무단 전차인 등의 경우까지 도시정비법 제44조 제2항에 기해서 사업시행자를 상대로 보증금 등 반환을 구할 수 있다고 본다면, 다른 법률관계에서는 임대차계약상 임대인을 상대로 보증금반환채권을 갖는 데 불과한 무단 전차인 등이 ‘정비사업의 시행’이라는 우연한 사정에 기해서 임대인의 자력과 무관하게 보증금을 반환을 받게 되는 점, 4. 이런 결과는 주택임대차보호법 등에서 정한 임차권 보호의 취지와 부합을 하지 아니할 뿐 아니라,
사업시행자로 하여금 임대인의 무자력 등으로 구상을 하지 못할 위험까지 부담하도록 하는 것이어서 정비사업의 원활한 진행이라는 도시정비법 제44조 제1항, 제2항의 입법 취지에도 어긋나는 점 등에 비추어 볼 때, 도시정비법 제44조 제1항, 제2항에 따라서 임차권자가 사업시행자를 상대로 보증금 등의 반환을 구하려면, 임차권자가 토지등소유자에 대해서 보증금반환채권을 가지는 경우라야 한다고 하였습니다. (대법원 2014.7.24, 선고, 2012다62561,62578, 판결)
주택재건축조합 건물인도소송 사례에 대해서 알아보았습니다. 재건축, 재개발 관련 분쟁이 발생한 경우 변호사의 조력을 받으면서 해결을 하는 것이 좋습니다.
김윤권변호사는 다양한 재건축, 재개발 관련 소송의 노하우를 갖춘 변호사로 언제든지 찾아주신다면 친절하게 답변하여 드리겠습니다.
