부동산변호사 상가임대차의 대항력
임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법, 소득세법이나 법인세법에 따른 사업자등록 신청을 하게 되면 그 다음날부터 제3자에 대해서 효력이 발생합니다.
그렇다면 대항력은 어떻게 획득할 수 있고 어떤 효력이 있을까?
이번 시간에는 상가임대차의 대항력에 관해서 부동산변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.
대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 따른 경매나 국세징수법에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함함) 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해서 보증금 변제를 받을 권리가 있습니다.
또한 임차인은 경매신청의 등기 전에 대항력을 갖춘 경우에는, 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선해서 변제를 받을 권리가 있습니다. 이 경우에 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 따로 정해 놓았고, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액의 1/3을 넘지를 못 합니다.
임대차는 그 등기가 없어도 임차인이 건물인도와 사업자등록 신청을 한 경우에는 그다음날부터 대항력이 발생을 합니다.
상가건물 임대차보호법에 따른 대항력을 취득하기 위하여는 건물의 인도가 필요로 하며, 상가건물의 인도는 점유이전을 말하는데요. 건물에 대한 사실상 지배가 임대인으로부터 임차인에게 이전하는 것을 말합니다.
사업자는 사업장마다 사업 개시일부터 20일 이내에 사업장 관할 세무서장에게 사업자등록신청을 하여야 합니다. 단, 신규로 사업을 시작하려는 사람은 사업 개시일 이전이라고 해도 사업자등록 신청을 할 수 있습니다.
사업장이 둘 이상인 사업자는 사업자 단위로 해당하는 사업자의 본점 및 주사무소 관할 세무서장에게 등록신청을 할 수 있습니다. 이 경우에 등록한 사업자를 사업자 단위 과세 사업자라고 합니다.
사업자등록을 신청한 자는 관할 세무서장으로부터 사업자의 인적사항과 그 밖에 필요한 사항 기재를 한 사업자등록증을 신청일부터 3일 이내(토요일, 「관공서의 공휴일에 관한 규정」 제2조에 따른 공휴일이나「근로자의 날 제정에 관한 법률」에 따른 근로자의 날은 산정에서 제외)에 발급을 받습니다.
사업 개시일부터 20일 내에 사업자등록을 신청하는 것도 가능하지만, 사업 개시 전 사업자등록을 마쳐서 대항력 및 우선변제권 발생시기를 앞당길 수 가 있습니다.
개인인 경우 「소득세법」, 법인인 경우 「법인세법」에 따른 사업자등록을 해야 하지만, 「부가가치세법」에 따라서 사업자등록을 하는 경우에는 「소득세법」이나 「법인세법」에 따른 사업자등록을 한 것으로 보게 되기에, 별도로 「소득세법」또는 「법인세법」에 따른 사업자등록은 하지 않아도 됩니다.
상가임대차의 대항력에 대해서 알아보았는데요. 부동산 관련 문제가 발생한 경우 변호사의 도움을 받으면서 체계적으로 진행을 하는 것이 효과적입니다.
부동산변호사 김윤권변호사는 복잡하고 어려운 부동산 관련 소송에 지식을 갖춘 변호사로 여러분들의 임대차 관련 분쟁을 명쾌하게 도움을 드리겠습니다.
