부동산 계약금 반환 사례
부동산 계약금이란 부동산을 팔고사거나 임대차 계약 체결을 할 때에 약정의 표시로 상대방에게 지급을 하는 금전 등을 말합니다. 부동산 거래에서는 거래금액의 10% 정도의 계약금을 계약할 때에 상대방에게 지급을 하는 것이 관례입니다.
오늘은 부동산 계약금 반환 사례에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
손해배상의 예정액이 부당히 과다하여 감액할 수 있는 경우 및 단지 예정액이 크다든가 계약 체결 시부터 해제 시까지의 시간적 간격이 짧다는 사유만으로 손해배상의 예정액이 부당히 과다하여 감액할 수 있는지 여부
임차인 甲이 임대인 乙과의 임대차계약에서 채무불이행에 따른 손해배상액으로 예정한 계약금이 부당히 과다하다고 주장하면서 乙을 상대로 계약금 반환 등을 구한 사안에서, 임대차계약 해제 시까지의 시간적 간격이 짧다는 사정만을 근거로 손해배상 예정액이 부당하게 과다하다고 본 원심판결에 법리오해의 잘못이 있다고 한 사례
판결요지
1. 법원이 손해배상의 예정액을 부당히 과다하다고 해서 감액을 하려면은 채권자와 채무자의 경제적 지위, 계약의 목적과 내용, 손해배상액을 예정한 경위와 동기, 채무액에 대한 예정액 비율, 예상 손해액 크기, 당시의 거래 관행과 경제상태 등 참작을 한 결과 손해배상 예정액의 지급이 경제적 약자의 지위에 있는 채무자에게 부당한 압박을 가해서 공정을 잃는 결과 초래를 한다고 인정이 되는 경우라야 하며, 단지 예정액 자체가 크다든가 계약 체결 시부터 계약 해제 시까지 시간적 간격이 짧다든가 하는 사유만으로는 부족하다고 하였습니다.
2. 임차인 갑이 임대인 을과의 임대차계약에서 채무불이행에 따른 손해배상액으로 예정을 한 계약금이 임대차계약의 잔금 지급기일로부터 3일 만에 해제가 된 사정을 고려하면은 부당히 과다하다고 주장을 하면서 을을 상대로 계약금 반환 등을 구한 사안에서, 임대차계약 해제 시까지의 시간적 간격이 짧다는 사정만을 근거로 하여 손해배상 예정액이 부당하게 과다하다고 본 원심판결에 법리오해의 잘못이 있다고 하였습니다.
판결이유
가. 원심은 제1심판결의 이유를 인용해서, 원고와 피고가 이 사건 임대차계약에서 채무불이행에 따른 손해배상액으로 예정을 한 계약금 52,000,000원은 이 사건 임대차계약이 잔금 지급기일인 2012. 8. 5.로부터 3일 만에 해제가 된 사정을 고려하면은 부당히 과다하다는 이유로 손해배상액을 10,000,000원으로 감액을 한 제1심의 판단을 그대로 유지하였다.
나. 그러나 기록에 의해서 알 수 있는 아래와 같은 사정, 즉 1.부동산임대차계약에서 임대차보증금의 10% 상당액을 계약금으로 정하고 이를 위약금으로 약정을 하는 것이 일반적인 거래 관행인데, 이 사건 손해배상 예정액 역시 임대보증금의 10% 상당액인 계약금과 같은 금액으로서 일반적인 거래 관행을 벗어나지 아니한 점, 2.이 사건 임대차계약이 해제에 이르게 된 가장 큰 이유는 원고가 임대차보증금 잔금 지급을 하지 않은 채 무단 입주를 하려다가 피고가 입주 허락을 하지 않자 새롭게 다른 아파트를 임차해서 입주를 한 데 있으며, 피고에게는 잘못을 탓할 아무런 사정이 보이지 않은 점, 3.원고는 피고가 이 사건 임대차계약 해제를 한다고 통지한 2012. 8. 30.까지도 잔금 지급의무를 전혀 이행을 하지 아니한 점, 4.이 사건 임대차계약이 원고의 채무불이행으로 해제가 되었음에도 불구하고 원심의 판단과 같이 손해배상 예정액 감액을 할 경우에는 계약금을 손해배상금으로 몰취를 할 수 있다고 믿었던 피고가 오히려 상당한 금액의 지연손해금(원심 변론종결일 기준으로 이미 원심이 인정을 한 원고의 손해배상액을 초과함)을 원고에게 지급을 하여야 하는 상황에 처하게 되는데 이런 결과는 공평의 관점에서 보아도 타당하지 아니한 점 등을 고려하면은, 이 사건 손해배상 예정금액이 원고에게 부당한 압박을 가해서 공정을 잃게 할 정도라고 보기는 어렵다.
원심이 이와 달리 이 사건 임대차계약 해제 시까지 시간적 간격이 짧다는 사정만을 근거로 손해배상 예정액이 부당하게 과다하다고 판단을 한 것은 손해배상 예정액의 감액에 관한 법리를 오해함으로 그 참작사유들에 대한 심리를 다하지 않아서 판단을 그르친 것이다고 하였습니다. (대법원 2014.7.24, 선고, 2014다209227, 판결)
부동산 계약금 반환 사례에 대해서 알아보았습니다. 부동산 관련 분쟁으로 인해서 어려움을 겪고 계시다면 변호사의 도움과 함께 대응을 하는 것이 효과적입니다.
김윤권변호사는 다양한 부동산 관련 분쟁의 경험을 갖춘 서울지법 부장판사출신의 변호사로 언제든지 문의하여 주신다면 친절하게 응답하여 드리겠습니다.
