전세권관계의 이전에 관해서
전세권이란 전세금 지급을 하고 타인의 주택을 점유해 그 주택의 용도에 따라서 사용, 수익하며, 그 주택 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금을 우선변제를 받을 권리가 있는 물권입니다.
전세권 설정이 된 건물매수를 한 사람에게 전세권관계의 이전이 될까?
오늘은 전세권관계의 이전에 관해서 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
질문) 저는 갑의 건물에 전세권설정등기를 하고서 점유을 하던 중에 계약기간이 만료되기 전에 그 건물의 소유권이 을에게 이전이 되었습니다.
이 경우에는 제가 전세권의 존속기간이 만료된 후에 건물의 매수인 을에게 전세금의 반환 청구를 할 수 있을까요?
답변) 전세권은 전세권자가 전세금 지급을 하고 타인의 부동산을 점유해서 그 부동산의 용도에 좇아서 사용·수익을 하며, 그 부동산 전부에 대해 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 것을 내용으로 하는 용익물권으로서(민법 제303 조 제1항), 전세권설정자가 전세금의 반환지체을 한 때는 전세권자에게 경매신청권 도 주어지고 있습니다(민법 제318조).
즉, 전세권은 부동산소유자에 대한 권리가 아니며 그 객체인 토지 또는 건물을 직접 지배하는 권리이기에, 전세권의 목적이 된 부 동산소유자의 변동은 전세권 운명에 영향을 주지 않습니다.
그런데 주택임차권에 관해 주택임대차보호법 제3조 제2항에 의하면은 임차주택의 양수인은 대항력을 갖춘 주택임차인에 대한 관계에서 임대인의 지위를 승계한 것으로 본 다는 규정이 있고, 상가건물임차권에 관해 상가건물임대차보호법 제3조 제1항 및 제2항에 의하면은 임대차는 그 등기가 없는 경우도 임차인이 건물의 인도와 부가가 치세법 제5조, 소득세법 제168조나 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록 신청을 한 때는 그 다음 날부터 제3자에 대해 효력이 발생합니다.
임차건물의 양수인 (그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함함)은 임대인의 지위승계를 한 것으로 본 다고 규정을 하고 있습니다. 하지만전세권에 관해서는 민법에 이러한 규정을 두지 않고 있으므로 전세권의 목적 이 된 부동산소유자의 변동이 있을 경우에는 신소유자에게 전세권설정자의 지위가 그대로 승계 되는지가 문제가 됩니다.
이에 관한 판례를 보면은 전세권이 성립을 한 후에 목적물의 소유권이 이전되는 경우에 있 어서 전세권관계가 전세권자와 전세권설정자인 종전 소유자와 사이에 계속 존속이 되는 것인지, 아니면 전세권자와 목적물의 소유권 취득을 한 신소유자와 사이에 동일한 내용 으로 존속되는지에 관해서 민법에 명시적인 규정은 없지만, 전세목적물의 소유권이 이전 된 경우에는 민법이 전세권관계로부터 발생하는 상환청구, 소멸청구, 갱신청구, 전세금증 감청구, 원상회복, 매수청구 등의 법률관계의 당사자로 규정을 하고 있는 전세권 설정자나 소유자는 모두 목적물의 소유권을 취득한 신소유자로 새길 수밖에 없다고 할 것 이기에, 전세권은 전세권자와 목적물의 소유권 취득을 한 신소유자 사이에서 계속 동일 한 내용으로 존속하게 된다고 보아야 할 것입니다.
그래서 목적물의 신소유자는 구소유자와 전세권자 사이에 성립을 한 전세권의 내용에 따른 권리의무의 직접적인 당사자가 되어서 전세권이 소멸을 하는 때에 전세권자에 대해서 전세권설정자의 지위에서 전세금반환의무 부담을 하게 되고, 구소유자는 전세권설정자의 지위를 상실해서 전세금반환의무를 면하게 된다고 보아야 하며, 전세권이 전세금채권 담보을 하는 담보물권적 성질을 가지고 있다 해도 전세권은 전세금이 존재하지 않으면 독립해서 존재를 할 수 없는 용익 물권으로서 전세금은 전세권과 분리가 될 수 없는 요소이므로 전세권관계로 생기는 위와 같은 법률관계가 신소유자에게 이전이 되었다고 보는 이상, 전세금채권관계만이 따로 분리가 되어서 전소유자와 사이에 남아 있다고 할 수는 없을 것이며, 당연히 신소유자에게 이전이 되었다고 보는 것이 옳다라고 하였습니다(대법원 2000. 6. 9. 선고 99다15122 판 결).
그래서 질문자님의 경우도 전세권의 존속기간 만료가 되면 신소유자인 건물매수인 乙에 게 전세금의 반환청구를 할 수 있을 것으로 보입니다.
전세권관계의 이전에 관해서 알아보았습니다. 부동산, 임대차 관련 분쟁으로 인해서 어려움을 겪고 계시다면 변호사의 도움과 함께 대응을 하는 것이 효과적입니다.
김윤권변호사는 서울지법 부장판사출신의 변호사로 다양한 부동산 관련 소송의 노하우를 통해서 분쟁을 해결하여 드리겠습니다.
