확정일자란 무엇인가?
건물을 임차해서 영업을 하는 경우엔 사업자등록 신청을 할 때에 동시에 임대차계약서에 확정일자를 받아 두는 것이 나중에 보증금 반환을 받을 때에 안전합니다.
하지만 확정일자에 대해서 정확히 하는 분들이 별로 없는데요.
이번 시간에는 확정일자란 무엇인지 알아보도록 하겠습니다.
확정일자란 건물소재지 관할 세무서장이 그 날짜에 임대차계약서의 존재 사실을 인정해 임대차계약서에 기입을 한 날짜입니다.
건물임차를 하고서 사업자등록을 한 사업자가 확정일자를 받게 되면 등기를 한 것과 같은 효력을 가지기 때문에 임차를 한 건물이 공매나 경매로 넘어갈 때에 확정일자를 기준으로 해서 보증금을 우선변제 받을 수 가 있습니다. 만일, 확정일자를 받아놓지 않게 되면 임대차계약 체결 후에 해당 건물에 근저당권 등 설정이 된 경우에는 우선순위에 따라서 보증금을 받을 수 가 없는 상황이 생길 수 도 있습니다.
그래서 건물임차를 해서 음식점 영업을 하는 경우엔 사업자등록 신청을 할 때에 임대차계약서에 확정일자를 받아두는 것이 안전합니다.
확정일자 신청은 임차인이나 임차인의 위임을 받은 사람이 진행 합니다. 임차인의 위임을 받은 사람은 임차인의 확정일자 신청 위임장(별지 제7호서식) 소지를 하고 위임받은 사람의 신분확인을 할 수 가 있는 신분증 제시를 하는 사람을 말합니다.
확정일자 신청은 임대차계약서 원본 및 확정일자 신청서(별지 제6호서식)를 구비해 접수합니다. 확정일자 신청을 사업자등록 신청 또는 사업자등록 정정신고와 동시에 하는 경우에는 사업자등록 신청서 및 사업자등록 정정신고서에 의해서 접수를 합니다.
확정일자 부여를 하는 임대차계약서는 계약 당사자의 서명이나 날인이 있는 문서의 원본이어야 됩니다.
임대차계약서는 임대인·임차인의 인적사항, 건물 소재지, 임대차 목적물과 면적, 임대차 기간, 보증금 및 차임 등이 명확하게 표시가 되어야 하고, 그 일부가 누락이 된 경우에는 신청인에게 이를 보완하도록 한 뒤에 확정일자 부여를 합니다.
임대차계약이 변경이나 갱신이 된 경우에는 확정일자를 다시 받아야 됩니다.
상가임대차보호법 적용대상이 되는 임대차계약은 그 등기가 없는 경우도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록 신청을 한 경우는 그 다음 날부터 제3자에 대해 효력이 발생하기에, 건물의 소유권이 제3자에게 이전이 되는 경우도 건물의 인도와 사업자등록을 마친 임차인은 새로운 소유자에게 임차권 주장을 할 수 가 있습니다(이 경우엔 확정일자가 없어도 됩니다).
사업자등록은 대항력이나 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하기에, 배당요구의 종기까지 존속을 하고 있어야 하는 것이고, 상가건물 임차를 하고서 사업자등록을 마친 사업자가 폐업을 한 경우는 그 사업자등록은 상가임대차보호법이 상가임대차 공시방법으로 요구를 하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 가 없습니다.
확정일자에 대해서 알아보았습니다. 부동산과 관련해 법적 대립이 발생한 경우 변호사의 도움과 함께 대응하는 것이 효과적입니다.
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