부동산분쟁변호사 토지임차인의 건물매수청구권
매수청구권이란 일방적 의사표시에 의해 특정한 물건에 대한 매매계약이 성립을 한 것과 같은 법률효과를 발생시키는 권리를 말합니다.
토지임차인이 타인 토지에 걸쳐서 축조를 한 건물에 대한 매수청구권은 어떻게 될까?
이번 시간에는 부동산분쟁변호사 김윤권변호사와 함께 토지임차인의 지상물매수청구권에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
질문) 저는 갑에게 토지임대를 했는데, 갑은 그 토지상에 건물을 건축했고, 제가 임대 차계약기간이 만료되어서 그 건물의 철거와 토지의 인도청구를 하자 갑은 그 건물매수청구하고 있는데, 갑은 인접한 을의 토지 15평을 임차해 저의 토지와 을의 토지에 걸쳐 위 건물을 건축했는데, 이런 경우에도 제가 위 건물을 매수해야 할까요?
답변) 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 한 토지임대차가 기간의 만료로 종료가 된 경우, 건 물 등 지상시설이 현존하는 때는 계약의 갱신을 청구할 수 있으며, 임대인이 계약의 갱신을 원하지 않으면 임차인은 상당한 가액으로 건물 등의 매수를 청구할 수 있으며(민법 제643조, 제283조), 이에 위반을한 약정으로 임차인 또는 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다(민법 제652조).
그런데 위 사안과 같이 임차인소유의 건물이 임대인의 토지와 제3자의 토지상에 걸쳐서 축조가 된 경우도 임차인이 매수청구권행사를 할 수 있는지에 관한 판례를 보면은, 임차인소유의 건물이 구분소유의 객체가 되지 않고, 또한 임대인소유의 토 지 외에 임차인 또는 제3자소유의 토지 위에 걸쳐서 건립이 되어 있다면 임차인의 건물매수청구는 허용이 되지 않는다고 하였습니다(대법원 1997. 4. 8. 선고 96다45443 판결).
그 이유에 관해서 판례를 보면은 민법에서는 임대차계약 종료 시에 계약목적대지 위에 존재를 하는 지상물의 잔존가치를 보존하자는 국민경제적 요청 및 아울러 토지소유자의 배타 적 소유권행사로 인하여 희생당하기 쉬운 임차인을 보호하기 위하여 임대차계약 위반을 하지 않고, 계약을 성실하게 지켜온 임차인에게는 임대차계약 종료시에 계약갱신요구권 부여를 하며, 임대인이 굳이 위 요구를 벗어나서 자신의 뜻대로 토지를 사용하고자 할 때에는 계약목적토지 위에 임차인이 설치를 한 건물 등 지상물을 매입하게 강제함으로 비로소 위와 같은 제한으로부터 벗어날 수 가 있게 하는 지상물매수청구권을 둔 것이며, 그렇다면 임대인은 지상물매수를 한 연후에는 이와 같은 제한으로부터 완전하게 벗어나 그가 매입을 한 지상건물과 대지를 그의 뜻대로 자유롭게 사용 및 처분을 할 수 있는 권리도 보장이 되어야 할 것이며, 이미 소멸하고 없는 임대차계약으로 인해서 더 이상 임대인이 제한을 받는 위치에 서게 되는 것은 임차인의 매수청구권에 대한 입법목적을 감안 해도 임대인의 재산권행사에 지나친 제약이 되어서 극히 부당하다 할 것이고, 재산권행사 제한을 하는 예외적 강행규정은 그 해석을 엄격하게 할 것이고, 무작정 확대해석 할 수는 없는 것인즉, 지상물매수청구권의 대상은 말 그대로 계약목적대지 상 에 설치가 된 지상물에 한정해야 할 것이며, 계약목적도 아닌 타인의 토지 위에 존재하는 시설물까지 매입을 강요할 수는 없다고 보아야 할 것입니다.
또한 임차인소유 건물이 임 대인소유의 임차토지 외에 임차인이나 제3자소유의 토지 위에 걸쳐 건립되어 있는 경우에 매수청구권행사의 효력이 건물 전체에 미친다고 보게 되면은 임대인으로서는 건물 전체를 매수하고서도 타인의 토지 위에 존재를 하는 건물부분에 대하여는 건물의 소유를 위 한 토지 사용의 정당한 권원이 없게 되어서 토지소유자에 대해 이를 철거하여야 할 의무를 부담하게 될 뿐 아니라 손해배상의무까지 발생하는 결과가 되기에, 그 매수를 원하지 않는 임대인에 대해 임차목적물을 벗어나 타인의 토지 위에 존재를 하는 건물부분 까지 매수를 하도록 강요하는 것은 허용될 수 없다고 보아야 할 것이다고 하였습니다.
또한 같은 경우 매 수청구권행사의 효력이 임차지상의 건물부분에만 미친다고 보아도 원심판결과 같이 임차지상의 건물부분이 구분소유의 객체로 되지 않아도 매수청구권행사의 효력으로, 그 면적비율에 따라서 임차인과 건물을 공유하는 관계를 형성한다고 보게 되면 임대인이 위 건물지분을 매수를 한 연후에도 임차인과의 공유관계로 인한 제한을 받게 되는 결과 그 관리 및 처분에 있어서 기묘한 법률관계 형성을 하게 될 뿐 아니라, 자신의 소유 토지 상에 있는 건물부분마저도 임의로 철거를 할 수 없게 되어서 그 대지에 대한 자유로 운 소유권행사가 불가능하게 될 것이며, 임차대지상의 건물부분이 구조상으로나 이용 상의 독립성이 없어 구분소유의 객체로 될 수 가 없는 경우도 이를 매수청구권 행사의 매매목적물로 인정을 한다면 매수인인 임대인은 건물매수를 하고도 위 건물부분을 등기 할 방법이 없을 뿐 아니라 건물의 일부 구성부분을 소유권의 객체로 하는 것은 일물일권주의의 대원칙에도 반해서 허용이 될 수 없다 할 것입니다.
따라서 매수청 구권행사의 대상이 된 임차인소유의 건물이 임차토지 외에 임차인 또는 제3자의 소유 토지에 걸쳐 건립되어 있다면 임차인으로서는 임차지상에 있는 건물부분이 구분소유권 의 객체이거나 아니면 객체임에 적합한 상태로 만든 후에 비로소 매수청구를 할 수 있다 고 봄이 상당하다고 하였습니다(대법원 1996. 3. 21. 선고 93다42634 전원합의체 판결).
그래서 질문자님은 갑의 위 건물매수청구에 응하지 않아도 될 것으로 보입니다.
지금까지 토지임차인의 건물매수청구권에 관해서 알아보았습니다. 부동산 관련 분쟁으로 인해 어려움을 겪고 있다면 변호사의 도움과 함께 대응하는 것이 효과적입니다.
부동산분쟁변호사 김윤권변호사는 다양한 부동산 관련 분쟁의 경험과 지식을 겸비한 변호사로 언제든지 문의하여 주신다면 친절하게 응답하여 드리겠습니다.
