임차권의 양도와 전대에 관해서
임차권은 그 동일성을 유지하면서 이전하는 계약이 임차권의 양도입니다. 임차인은 임대인의 동의가 없이 임차권을 양도하지 못하게 되어있습니다.
그렇다면 세든 사람이 또 세를 준 경우 어떻게 될까?
이번 시간에는 임차권의 양도와 전대에 관해서 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.
질문) 방 2개짜리 주택에서 임대차 계약체결을 하고 살던 중에 함께 살았던 친구가 군대를 가게 되었습니다. 주인의 허락이 없이 빈방을 다른 사람에게 월세를 주어도 되나요?
답변) 가능합니다.
민법에서는 임차인이 임대인의 동의 없이 임차권의 양도를 하지 못하도록 제한을 하고 있고, 만약에 임대인의 동의가 없이 임차인이 임차권 양도를 한 경우에는 임대인이 임대차계약 해지를 할 수 있도록 하고 있습니다.
단, 임차를 한 집 전체가 아닌 그 일부만을 다른 사람에게 세를 준 경우는 임대인의 동의가 필요가 없고, 임대인은 임대차계약 해지를 할 수도 없으며 전차인을 쫓아낼 수도 없습니다.
그래서 위의 질문과 같이 방 1개를 친구에게 월세를 준 경우는 주인의 허락을 받을 필요 없습니다.
임차 건물 전체를 양도: 임대인이 동의를 한 경우
임차인은 종전의 임대차관계에서 벗어나게 되고 아무런 권리의무를 가지지 않게 되며, 양수인이 새로운 임차인으로서 임대인과 임대차관계를 가집니다.
다만, 임차권의 양도에 대하여 임대인의 동의가 있기 전에 이미 발생을 한 임차인의 연체차임채무 또는 그 밖의 손해배상채무 등은 별도의 다른 특약이 없는 한 양수인에게 이전이 되지가 않습니다.
임차권의 양수인은 임차권의 양도인이 대항력을 갖춘 뒤 저당권 설정을 하거나 소유권을 이전을 받은 등의 제3자에게 대항할 수 가 있습니다.
*「주택임대차보호법」 제3조제1항에 따른 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어서 적법하게 임차권을 양도를 한 경우에는 양수인에게 점유승계가 되며, 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어졌으면 비록 위 임차권의 양도에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경이 되었다고 해도 원래의 임차인이 가지는 임차권의 대항력은 소멸이 되지 않고 동일성을 유지한 채로 존속을 합니다(대법원 2010.6.10, 선고, 2009다101275, 판결).
임차권 양도에 의해서 임차권은 동일성을 유지하면서 양수인에게 이전이 되며 원래의 임차인은 임대차관계에서 탈퇴하기에, 임차권 양수인은 원래의 임차인이 가지는 우선변제권 행사를 할 수 가 있습니다(대법원 2010.6.10, 선고, 2009다101275, 판결).
임차 건물 전체를 양도: 임대인이 동의하지 않은 경우
임차인이 임대인의 동의가 없이 임차권 양도를 하게 되면 원칙적으로 그 효력이 없기에, 임차인 또는양수인은 임차권의 양도를 가지게 되며 제3자에게는 물론 임대인에게도 대항을 할 수 없습니다.
그래서 임차인이 대항력 취득을 했다고 해도 임차권의 양도에 따른 양수인은 임차인의 대항력 원용을 하거나 자신의 고유한 대항력 취득을 할 수 가 없습니다.
이 경우에는 원래의 임차인도 제3자에게 임차권 양도를 함으로써 임차주택의 점유중단을 했다면 대항력이 상실하게 됩니다.
임차권의 양도와 전대에 관하여 알아보았습니다. 임대차와 관련해서 법적 분쟁이 발생하신 경우에는 부동산변호사의 도움을 받아서 체계적으로 대응하는 것이 효과적입니다.
김윤권변호사는 서울지법 부장판사출신의 변호사로 다양한 부동산 관련 분쟁의 노하우를 통해서 어려분들의 어려움을 명쾌하게 풀어드리겠습니다.
