부동산변호사 월세연체 하면?
임대차에서는 임차물의 사용의 대가로 지급을 하는 금전, 그 밖의 물건을 차임이라고 합니다. 차임을 주택에서는 월세라고 부르고 있습니다.
그런데 이 월세연체를 하게 되면 어떤 불이익을 받게 될까?
이번 시간에는 월세 연체에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
임차인은 임차주택의 사용 및 수익의 대가로 임대인에게 차임지급을 하여야 됩니다. 임차인과 임대인 사이에 차임의 지급시기에 관해서 별다른 약정이 없는 경우엔, 매월 말에 지급을 하면은 됩니다.
임대인은 임차인이 차임을 2회 이상 연체를 한 경우엔 임대차계약에 대해서 해지를 할 수 가 있습니다.
2회는 차임의 지급시기를 기준으로 판단을 하게 됩니다. 예를 들어보면 1년에 한 번씩 120만원 지급을 하기로 한 임대차의 경우에는 2년분의 차임, 240만원이 됩니다.
연체액이 2회의 차임에 해당을 하게 되면 되고, 연속적으로 차임 연체를 할 필요는 없습니다. 예를 들어, 매월 차임을 지급하기로 약정을 한 경우에는, 연속해서 두 달의 차임 연체를 한 경우는 물론, 10월분 차임연체를 하고 11월분 차임은 지불하고서 다시 12월 분 차임연체를 하게 되면 총 2개월분의 차임연체를 한 것이 되어서 임대차계약 해지가 될 수 있습니다.
위 규정위반을 하는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 무효가 됩니다. 예를 들면, 1회분의 차임을 연체한 때에 계약을 해지할 수 있는 것으로 약정을 하거나, 2회 이상의 연체가 있으면 해지의 의사표시가 없어도 임대차계약이 자동으로 종료를 한다는 계약조항은 임대인의 해지권 행사요건을 완화해서 임차인에게 불리하기 때문에 무효가 됩니다.
질문) 갑씨와 을씨는 공동임차인으로 해서 아파트를 보증금 천만원 월세 70만원으로 하여 임대차를 진행하였습니다.
그러다가 갑씨와 을씨는 월세 지급을 하지 않는 것이었습니다. 임대차계약 당시에 갑씨와 을씨의 월세 부담비율에 관해서는 별다른 언급이 없었습니다.
집주인은 을씨에게 4개월 밀린 월세를 달라고 하는데, 을씨는 자신이 내야하는 돈 140만원 준다고 하는데, 주인은 을씨에게 모든 월세 지급 청구를 할 수 있을까요?
답변) 갑씨와 을씨는 공동임차인이며 공동임차인 간에는 연대해서 그 의무부담을 하여야 하니까 당연히 집주인에은 밀린 월세 전액의 지급청구를 할 수 가 있답니다.
사용대차의 경우 공동차주 연대의무에 관해서 민법 제616조에서는 수인이 공동해서 물건을 차용한 때는 연대해서 그 의무부담을 한다고 규정을 하고 있으며, 「민법」 제654조는 위 「민법」 제616조를 임대차에도 준용을 한다고 규정을 하고 있습니다. 그러므로 공동임차인간에는 연대해서 그 의무부담을 한다고 할 것입니다. 여기서 연대해서 의무부담을 한다는 의미는 수인의 채무자가 채무 전부를 각자 이행할 의무가 있으며, 채무자 1인의 이행으로 다른 채무자도 그 의무를 면한다는 것입니다.
따라서 위 상황에 있어서 갑씨와 을씨는 공동차주로서 연대해서 집주인에 대해서 의무를 부담하게 될 것이기에, 집주인은 갑씨와 을씨 모두에게 연대책임을 물어서 연체가 된 월세 전액을 청구할 수 있을 것으로 보입니다. 그리고 을씨가 월세를 전부 지급한 경우에는, 을씨는 갑씨에게 갑씨의 부담부분에 관해 구상권 행사를 할 수 가 있을 것입니다.
참고로 임차인이 월세를 지급하는 대신에 보증금에서 공제를 하라고 할 수 있는지에 관해서 판례에서는 임차인이 임대차계약체결을 할 당시에 임대인에게 지급한 임대차보증금으로 연체차임 등 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무가 담보된다 해서 임차인이 그 보증금의 존재를 이유로 차임에 대한 지급거절을 하거나 그 연체에 따른 채무불이행책임을 면할 수는 없다고 했습니다.
지금까지 월세연체에 대해서 알아보았습니다. 부동산 관련 문제로 인해서 법적분쟁을 하고 있으시다면 변호사의 도움과 함께 진행을 하는 것이 효과적입니다.
부동산변호사 김윤권변호사는 다양한 부동산 관련 소송 경험이 많은 변호사로 노하우를 통해서 여러분들의 분쟁을 명쾌하게 풀어드리겠습니다.
