부동산 유치권행사 알아보기
김윤권 변호사입니다. 최근에 많이 문의해주시는 것 중 하나가 부동산 유치권행사인데요. 하나의 사례를 살펴보면 B회사는 A로부터 호텔공사를 의뢰 받아 호텔을 완공했지만 공사대금 11억여원을 받지 못하자 호텔에 대한 점유를 이전받고 유치권행사를 했습니다.
그러나 이미 그 이전 A의 체납을 이유로 호텔은 압류등기를 당한 상태였는데요. C생명은 A에게 19억원을 빌려주면서 호텔에 근저당권 설정등기를 했으나 A가 이를 갚지 않자 호텔에 대한 경매를 신청하고 B회사 등을 상대로 유치권부존재 확인소송을 냈습니다.
이 유치권행사 사례에서 쟁점으로 볼 사항은 체납으로 인한 압류된 부동산에 대해 경매절차가 개시되기 전 민사유치권을 취득한 유치권자가 경매절차의 매수인에게 유치권을 행사할 수 있는지 여부입니다.
민법상 유치권은 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관해 생긴 채권을 가지는 경우 법률상 당연히 성립되는 법정담보물권이므로 어떤 부동산에 이미 저당권과 같은 담보권이 설정되어 있는 상태에서도 그 부동산에 관해 민사유치권이 성립될 수 있습니다.
민사집행법은 경매절차에서 저당권 설정 후 성립한 용익물권은 매각으로 소멸된다 규정하면서 유치권에 관해 그와 다르게 저당권 설정 선후를 구별하지 않으며 경매절차의 매수인이 유치권의 부담을 인수하는 것으로 규정하고 있습니다.
민사유치권자는 저당권 설정 후 유치권을 취득한 경우에도 경매절차의 매수인에게 유치권행사를 할 수 있는데요. 이는 점유하는 물건에 관해 생긴 채권이라는 민사유치권의 피담보채권이 가지는 특수성질을 고려해 공평의 원칙상 그 피담보채권의 우선적 만족을 확보해주려는 것입니다.
채무자소유 건물 등 부동산에 경매개시결정 기입등기가 경료되어 압류 효력이 발생한 후 채무자가 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 압류의 처분금지효에 저촉되는 것입니다.
또한 부동산에 관해 이미 경매가 개시되어 진행되고 있는 상태에서 부동산 유치권을 취득한 경우에도 아무 제한 없이 유치권자에게 경매절차의 매수인에 대한 유치권의 행사를 허용하면 경매절차에 대한 신뢰와 절차적 안정성이 크게 위협받게 됨으로 경매 목적 부동산을 적정하게 환가하기 어렵게 됩니다.
더불어 경매절차의 이해관계인에게 예상하지 못한 손해를 줄 수 있으므로 그러한 경우까지 압류채권자를 비롯한 다른 이해관계인들의 희생 하에 유치권자만을 우선 보호하는 것은 집행정차의 법적 안정성이라는 측면에서 받아들일 수 없습니다.
따라서 부동산에 관해 경매개시결정 등기가 된 뒤 비로소 부동산의 점유를 이전 받거나 피담보채권이 발생하여 유치권을 취득한 경우 경매절차의 매수인에 대해 유치권을 행사할 수 없다고 볼 수 있습니다.
오늘은 유치권행사에 대해 살펴보는 시간을 가졌는데요. 부동산 유치권행사와 관련하여 추가적인 문의사항이 있으시다면 김윤권 변호사에게 문의해주시기 바랍니다.
