부동산분쟁소송변호사 기부채납




기부채납이란 국가나 지방자치단체가 무상으로 재산을 받아들이는 것을 말하는데요. 이와 관련해 아파트의 건립허가가 내려지는 조건으로 지방자치단체에 토지를 기부채납하기로 한 자가 해당 토지가 경매로 넘어가면서 이를 지칠 수 없는 상황이 발생하였다면 건설업자와 토지소유자 등은 지자체에 그에 대한 배상을 해야한다는 판결이 내려진 바 있습니다. 


부동산분쟁소송변호사인 김윤권 변호사와 함께 살펴보았던 판결문에 내용을 소개해 드리도록 하겠습니다.  





A건설사는 아파트를 건설하기 위해 지방자치단체 B군에 2만㎡ 규모의 부지를 기부채납하기로 하였고 그를 조건으로 B군은 A건설사에 건설을 허가하였습니다.


부동산분쟁소송변호사가 알아본 판결문 내용을 대신 소개해 드리면 A건설사가 기부체납하기로 한 대체부지 가운데에는 C씨 등 3명이 소유한 토지가 포함되어 있었으며 해당토지의 경우 근저당권 설정과 가압류가 이뤄진 상태였는데요. 





그렇기 때문에 A건설사는 C씨 등 토지 소유주들로부터 땅을 구매하고 그에 대한 근저당과 가압류를 모두 해제한 후에 기부체납을 하기로 B군과 약속하였습니다.


하지만 문제에 부지 가운데 A씨 등이 소유한 토지에 경우 근저당이 풀리지 않은 상태에서 부동산경매에 넘겨져 제3자가 소유하게 되었는데요.





이로 인해 약속대로 기부체납을 받지 못하게 된 B군이 건설사와 토지소유자들을 상대로 소송을 제기하게 된 것이 부동산분쟁소송변호사의 의견과 함께 한 이번 사건에 전말입니다. 


이번 사건에 대해서 1심과 2심 재판부는 A건설사가 부동산을 낙찰할 당시 시가에 해당하는 23억 8000여만원을 A건설사와 토지소유자들이 B군에 지급해야 한다는 판결을 내렸는데요.


대법원 재판부 또한 자방자치단체에 토지를 기부하겠다는 약속을 한 상태에서 약속을 지키지 못하는 상태가 되었을 경우 그에 대한 손해를 배상해야 한다고 보고 A사와 토지소유자 C씨 등은 연대하여 B군에 손해를 배상하라는 판결을 내렸습니다. 





이상으로 부동산경매소송변호사와 함께 경매로 넘어가게 된 토지에 대한 기부채납 사례를 살펴보았습니다. 부동산과 관련된 소송이 발생하여 자신의 재산이 위협받고 있을 경우 관련소송 경험이 풍부한 김윤권 변호사에게 문의를 주시면 위기를 극복하는데 도움을 드리도록 하겠습니다.






Posted by 변호사 김윤권

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 나의 소유권을 지기키위한 명도소송 [부동산소송변호사]김윤권변호사

 

 

 

 

나의 소유권을 해치는 불법 점유에 대한 합법적 조치, 명도소송

 

얼마 전 임대인 허모 씨는 임차인 이모 씨가 임대차 기간을 2년으로 설렁탕 음식점을 경영하면서 자신의 동의 없이 가스관 및 간판설치를 위해 벽에 구멍을 내는 등 건물 일부를 훼손하자 계약기간 만료와 함께 임차인의 계약갱신 요구를 거절하면서 건물명도청구소송(2006가합3158)을 냈다.

 

이에 서울서부지법은 음식점을 운영하는 임차인이 건물 일부를 훼손했더라도 임대차보호법상 상가건물 임대차 기간 5년 지켜야 한다며 임대인이 임차인의 계약갱신을 거절할 수 없다고 판결했다.

 

 

임대건물 일부 훼손 이유로 임차인의 계약갱신 거절 못해

 

재판부의 이러한 판결은 임차인이 건물 배면의 공간 활용과 식당영업을 위한 가스관 설치·개조 과정에서 건물 일부를 훼손한 사실만으로는 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 있을 만큼, 피고가 임차인으로서의 의무를 현저히 위반했다거나 그밖에 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있다고 하기 어렵다고 보기 때문이었다.

 

또한, 재판부는 “이 사건 임대차계약은 이 씨의 요구에 따라 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것이라고 볼 것이므로 임대차계약이 종료되었음을 이유로 한 허 씨의 청구는 이유 없다”고 설명했다.

 

이어 “이 씨가 점포를 임차한 후 내부천장과 벽에 배기 휀을 설치하거나 주방을 일부 개조해 냉장고와 가마솥을 설치한 점은 인정되나 설렁탕 등을 판매하는 식당을 운영하기 위한 부득이한 행위로 보인다”며 “건물 전면의 화강석에 구멍을 뚫었지만 간판설치를 위한 불가피한 것으로 차후 임대차 종료 시 적은 비용으로 원상회복이 가능한 것으로 보인다”고 덧붙였다.

 

재판부의 이러한 판단은 상가건물임대차보호법상 상가건물의 임차인은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 임대인에게 임대차계약의 갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대해 계약갱신요구를 거절할 정당한 사유 없이 거절하지 못하게 돼 있다고 한 상가건물 임대차보호법을 엄격하게 해석한 이유이다. 또한, 이는 임차인인 상인들의 경우 영업초기 투자비용이나 시설비용이 과대함을 고려해 최소한의 임대차기간을 보장해주려는 취지다.

 

 

합법적으로 세입자를 내보내는 법적 조치, 명도소송

 

'명도소송'이란 세입자가 만기 후에도 집을 불법으로 점유하고 있거나 만기 전에 보증금을 다 쓰고 버티고 있을 때 합법적으로 세입자를 내보내는 소송을 말한다. 이러한 명도소송의 유형에는 대략 4가지 정도가 있다.

 

첫째, 임대차 계약기간이 종료된 경우, 둘째, 임차인의 월 임대료 연체 등으로 계약이 종료된 경우, 셋째, 불법점유자가 아무런 권한도 없이 건물이나 토지를 점유하고 있는 경우, 넷째, 경매로 낙찰 받은 부동산에 점유자가 버티고 있는 경우이다.

 

경매의 경우 매수인이 매각대금을 지급하고 유효한 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자나 점유자가 해당 부동산을 계속 점유하고 있으면 예상치 못한 손해를 볼 수 있다. 이럴 때 매수인은 법원에 부동산 인도명령을 신청해서 채무자·전소유자 또는 점유자로부터 그 부동산을 회복할 수 있다.

 

그런데 인도명령을 신청한 후 법원이 인도명령을 결정하기 전에 현 점유자가 제3자에게 그 점유를 이전하면 인도명령의 상대방이 달라지므로 인도명령은 그 효력을 잃게 된다. 이때에는 매각대금을 낸 뒤 6개월 이전이라면 새로운 점유자를 상대방으로 해서 인도명령을 다시 신청할 수 있으며, 매각대금을 낸 뒤 6개월 이후라면 새로운 점유자를 상대방으로 해서 명도소송을 제기해야 한다.

 

명도소송을 진행하려면 명도소송 전에 반드시 점유이전금지가처분 신청을 해야 명소소송에서도 원만하게 진행할 수 있다. '점유이전금지가처분'이란 점유를 다른 사람에게 이전하지 못하게 하는 것으로, 부동산 점유이전금지가처분을 신청하면 현 점유자가 제3자에게 점유를 이전하는 것이 금지되므로 그 실효성을 확보하는데 도움이 될 수 있어서 명도소송 전에 하는 경우가 대부분이다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Posted by 변호사 김윤권

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소유권 방어를 위한 조치/관리명령/인도명령/명도소송

 

[부동산변호사]김윤권변호사

 

 

 

 

 

안녕하세요, [부동산소송변호사]김윤권변호사 입니다.

 

 

부동산소유권 방어를 위한 조치에 대해 말씀드리겠습니다.

 

 

 

1. 부동산 관리명령

 

 

 관리명령이란

 

 법원의 매각허가결정이 선고된 후 매각대금을 지급하기 전까지 사이에 채무자·소유자 또는 점유자가

 해당 부동산을 훼손하는 등 그 가치를 감소시키는 행위를 하면 매수인은 예상치 못한 손해를 볼 수

 있습니다. 이런 경우에 매수인 또는 채권자는 법원에 부동산 관리명령을 신청해서 관리인에게 부동

 산의 관리를 맡길 수 있습니다.

 

 

 

관리명령 신청인 - 매수인 또는 채권자

 

관리명령 신청기간 - 법원의 매각허가결정이 선고된 뒤부터 그 부동산을 인도받을 때까지

 

관리명령의 집행

 

법원의 관리명령으로 선임된 관리인은 매수인이 해당 부동산을 인도할 때까지 그 부동산을 관리합니다.

채무자·소유자 또는 점유자가 관리명령에 따르지 않는 등 부동산의 관리를 위해 필요한 경우에 법원은 매수인 또는 채권자의 신청에 따라 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 않고 인도명령에 준하는 명령을 할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

2. 부동산 인도명령

 

 

 인도명련이란

 

 매수인이 매각대금을 지급하고 유효한 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자나 점유자가 해당 부

 동산을 계속 점유하고 있으면 예상치 못한 손해를 볼 수 있습니다. 이런 경우에 매수인은 법원에 부

 동산 인도명령을 신청해서 채무자·전소유자 또는 점유자로부터 그 부동산을 회복할 수 있습니다.

 

 그러나 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의해 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우(예를

 들어, 대항력을 갖춘 임차인 등)에는 인도명령을 신청할 수 없습니다.

 

 

 

인도명령의 신청인 - 매수인, 매수인의 상속인이나 합변회사 같은 매수인의 일반계승인 (*특별계승인은 신청할수 없습니다.)

 

인도명령의 신청기간 - 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에만

 

인도명령의 집행

 

법원의 인도명령이 있으면 채무자·소유자 또는 점유자는 해당 부동산을 매수인에게 인도해야 합니다.

채무자·소유자 또는 점유자가 인도명령에 따르지 않으면 매수인 등은 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

3. 명도소송

 

 

 명도소송이란

 

 인도명령 신청기간(매각대금을 낸 뒤 6개월 이내)이 지나거나 채무자·소유자 또는 점유자 등 인도명

 령 대상 이외의 사람이 해당 부동산을 점유하고 있는 경우에 매수인은 명도소송을 제기해서 그 부동

 산을 회복할 수 있습니다.

 매각대금을 낸 뒤 6개월 이내에 인도명령 대상을 상대로 명도소송을 제기하는 것도 가능하지만 명도

 소송을 제기하는 것이 인도명령을 신청하는 것에 비해 시간과 비용이 더 든다는 점을 고려해야 합니

 다.

 

 

 

명도소송의 제기권자 - 매수인, 매수인의 상속인이나 합변회사 같은 매수인의 일반계승인

 

명도소송의 제기기간 - 제기기간에 제한이 없음

 

명도소송의 집행

 

명도소송판결이 내려지고 집행문이 부여되면 강제집행을 해서 해당 부동산의 점유를 이전받을 수

있습니다

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Posted by 변호사 김윤권

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부동산 매매/임대차 - 중개수수료 확인사항/확인하기

[부동산소송변호사]김윤권변호사

 

 

 

 

 

안녕하세요 [부동산소송변호사]김윤권변호사 입니다.

 

부동산 매매/임대차 시에 중개수수료 관련해서 확인해야 할 것에대해 말씀드리겠습니다.

 

대부분 집이나 건물을 매매하거나 임대하기위해서 부동산 중개업자에게 의뢰를 하게됩니다.

계약이 이루어 지면, 소정의 중개수수료와 중개대상물에 대한 권리관계 등을 확인하는데 사용되는 비용을 지불해야합니다.

 

하지만 그 이외의 명목으로 정해진 범위를 초과해 요구하는 것은 불법입니다.

 

 

 

 

 

중개수수료확인사항/확인하기

 

중개수수료의 산정

 

부동산을 매매하거나 임대차를 구하기 위해 부동산 중개업자에게 의뢰를 하면 소정의 중개수수료와 중개대상물의 권리관계를 확인하는데 들어간 비용을 지불해야 하는데요 이때, 부동산 중개업자는 어떤 명목으로도 정해진 중개수수료나 실비 외의 금품을 받아서는 안 되니, 편의를 봐주었다거나 집을 구하는데 더 많은 노력을 기울였다는 등의 명목으로 수수료를 더 요구할 경우에는 불법이므로 주지 않으셔도 된답니다

 

주택의 중개에 대한 수수료는 매매·교환의 경우에는 거래금액의 0.9% 이내, 임대차 등의 경우에는 거래금액의 0.8% 이내에서 각 시·도의 조례로 정하고 있으며, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대한 수수료는 거래금액의 0.9% 이내에서 중개의뢰인과 중개업자가 서로 협의하여 결정합니다.

 

 

 

 

부동산 중개업자의 의무 확인사항/확인하기

 

중개 대상 부동산의 확인·설명의무

 

부동산을 매매하거나 임대차를 구하기 위해 부동산 중개업자에게 의뢰를 한 후 중개업자가 토지대장등본, 등기사항증명서 등 근거자료를 제시하면서 주택(중개대상물)에 대한 설명을 하는지 잘 확인해야 합니다.

 

 

 - 중개대상물의 종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조 및 건축연도 등 중개대상 물에 관한 기본적인 사항

 - 소유권·전세권·저당권·지상권 및 임차권 등 중개대상물의 권리 관계에 관한 사항

 - 거래예정금액·중개수수료 및 실비의 금액과 그 산출내역

 - 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항

 - 수도·전기·가스·소방·열공급·승강기 및 배수 등 시설물의 상태

 - 벽면 및 도배의 상태

 - 일조·소음·진동 등 환경조건

 - 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장·학교와의 근접성 등 입지조건

 - 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담해야 할 세금의 종류 및 세율

 

 

 

계약서 작성 및 보존의무

 

부동산 거래가 성사되면 중개업자는 계약서를 작성해 거래 당사자들에게 나눠주고, 그 사본을 5년 동안 보관해야 합니다.

 

 

 

비밀유지의무

 

부동산 중개업자·소속 공인중개사·중개보조원 및 중개업자인 법인의 사원·임원은 중개업무 중에는 물론 그 업무를 떠난 후에도 업무상 알게 된 비밀을 누설해서는 안 됩니다.

 

 

 

 

 

부동산 중개업자의 손해배상책임

 

보증보험가입 여부 확인하기

 

부동산을매매하거나 임대차를 구하는 과정에서 부동산 중개업자가 일부러 또는 실수로 한 행위로 손해를 볼 수 있는데 이러한 손해에 대해서는 배상을 받을 수 있습니다.

그러나, 중개업자가 보험 등에 가입되어 있지 않을 경우 제대로 손해배상을 받지 못할 수도 있으므로 계약서를 작성하기 전에 이러한 보험에 가입되어 있는지 먼저 확인해야합니다.

 

 

부동산중개업체 관련 소비자분쟁해결기준

 

분쟁유형

해결기준

부동산 중개수수료의 과다징수

차액환급

부동산 중개대상물의 확인/설명을 소홀히 해

재산상의 피해를 발생하게 한 경우

손해액 배상

 

 

 

 

 

 

부동산소소/건축소송/분양소송변호사 김윤권변호사

 

 

 

 

Posted by 변호사 김윤권

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농지보전부담금/농지전용부담금

[부동산변호사]김윤권변호사

 

 

 

 

 

안녕하세요, [부동산소송변호사]김윤권변호사 입니다.

 

오늘은 농지보전부담금/농지전용부담금대해 말씀드리겠습니다.

 

농지보전부담금이란 농지전용허가를 받는 사람이 농지의 보전,관리 및 조성을 위해 농지관리기금을 운용/관리하는 사람에게 내는 부담금을 말합니다.

 

 

 

 

 

 

 농지보전부담금/농지전용부담금의 부과대상

 

 - 농지전용허가를 받은 사람

 - 농지전용협의를 거친 지역 예전지 또는 시설 예정지에 있는 농지를 전용하려는 사람

 - 농지전용에 관한 협의를 거친 구역 예정지에 있는 농지를 전용하려는 사람

 - 농지전용협의를 거친 농지를 전용하려는 사람

 - 다른 법률에 따라 농지전용허가가 의제되는 협의를 거친 농지를 전용하려는 사람

 - 농지전용신고를 하고 농지를 전용하려는 사람

 

 

 

 

 

농지보전부담금/농지전용부담금 환급

 

농림수산식품부장관은 납입의무자가 농지보전부담금/농지전용부담금으로 납입한 금액 중 과오납입한 금액이 있거나 환급하여야 할 금액이 있으면 바로 그 과오납액 또는 환급금액을 농지보전부담금환급금으로 결정하고 이를 농지보전부담금납입자와 한국농어촌공사에 각각 통지합니다. 다만, 농지의 원상회복을 명한 경우에는 농지의 원상회복 여부를 확인한 후에 통지합니다

 

농지보전부담금환급금과 환급가산금은 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법」따른 농지관리기금에서 지급됩니다

 

 

 환급대상이 되는 경우

 

 - 농지보전부담금을 낸 사람의 허가가 취소 된 경우

 - 농지보전부담금을 낸 사람의 사업계획이 변경된 경우

 - 그 밖에 이에 준하는 사유로 전용하려는 농지의 면적이 당초보다 줄어든 경우

 

 

 

 

 

 

 

 

농지보전부담금/농지전용부담금의 감면대상이 되는 경우

 

- 국가나 지방자치단체가 공용 목적이나 공공용 목적으로 농지를 전용하는 경우

- 중요 산업 시설을 설치하기 위하여 농지를 전용하는 경우

- 농업인 주택, 농축산업용 시설(개량시설과 농축산물 생산시설은 제외), 농수산물 유통·가공 시설,

 어린이놀이터, 마을회관 등 농업인의 공동생활 편의 시설, 농수산 관련 연구 시설과 양어장·양식장

 등 어업용 시설을 설치하기 위하여 농지를 전용하는 경우

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Posted by 변호사 김윤권

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