전세보증금반환소송 미리 준비해야




집 값은 계속해서 상승하고, 경제는 어려워짐에 따라 내 집 마련을 무리하게 하는 것 보다는 전세로 임차하여 살아가는 분들이 많이 계시는데요. 일정 금액의 보증금을 임대인에게 지급하여 계약을 했고, 계약이 종료되었음에도 불구하고 임대인이 반환해야하는 날이 한참을 지나도록 반환하지 않는 등의 문제가 발생하곤 합니다.


보증금을 반환받지 못하면 큰 돈을 제때 돌려받지 못하는 것이기 때문에 생활에 문제가 생길 수 있고, 새로운 집을 구하기 어려운 상황에 놓일 수도 있는데요. 만약 대화를 통해 이 문제가 해결되지 않는다면, 전세보증금반환소송을 통해 임대인이 보증금을 반환할 수 있도록 조치를 취해야 합니다.





우선 임대인이 임대차가 종료되었음에도 불구하고 보증금을 돌려주지 않는 경우에는 임차인은 임대차계약사실, 임대차 종료에 따라 반환받아야 할 보증금의 액수 등을 적은 내용증명을 우편발송하여 보증금의 반환을 독촉할 수 있는데요. 그럼에도 불구하고 보증금을 돌려주지 않는다면 민사조정, 지급명령 등의 재판 외의 민사분쟁 해결제도나 전세보증금반환소송을 제기하는 법적 절차를 취해야 합니다.


지급명령 등 재판 외의 간이절차에서 보증금을 돌려받지 못할 경우, 최후의 수단으로 전세보증금반환청구를 제기하여 보증금을 돌려받는 절차를 밟아야 하는데요. 임차인은 임대인 또는 본인의 주소지를 관할하는 법원에 임차주택에 대한 전세보증금반환소송을 제기할 수 있고, 이 경우 임대인과 임차인이 합의로 관할법원을 정할 수 있으므로 합의로 정한 법원에 소장을 제출할 수도 있습니다. 


일반 민사소송은 제 1회 변론기일까지 상당한 기간이 지나야 하고, 증거조사도 엄격하게 진행되어 소 제기 후 판결에 이르기 까지 상당한 시간이 필요하게 되는데요. 임차주택에 대한 보증금반환소송은 보증금이 3천만원이 초과하는 경우에도 소액사건심판법에 따라 소송절차를 신속하게 진행할 수 있습니다. 따라서 자신이 3천만원을 초과하는 보증금을 돌려받고자 한다면, 전세보증금반환소송절차를 밟아 더욱 빠르게 문제를 해결할 수 있는 것입니다. 





전세보증금반환소송은 먼저 임차인이 보증금반환청구의 소장을 법원에 접수하면, 법원은 지체 없이 소장 부본을 임대인에게 송달하게 됩니다. 그 후 판사는 바로 변론기일을 정하여, 되도록 제 1회의 변론기일로 심리를 종결하게 되는데요. 이를 위해 판사는 변론기일 전이라도 당사자에게 증거신청을 하게 하는 등의 필요한 조치를 취할 수 있습니다. 


임대인이 전세보증금반환소송의 판결문에 기재된 대로 의무 이행을 하지 않을 경우, 임차인은 확정판결에 기한 강제경매를 신청하는 경우 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않습니다. 즉, 임대인은 보증금반환의 최고는 물론 임차주택의 인도 또는 인도의 제공을 하지 않고도 바로 강제경매신청을 할 수 있는데요. 또한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 





지금까지 전세보증금반환소송에 대해 살펴보았는데요. 부동산계약은 아무리 신중히 살펴 계약을 하더라도 추후 어떠한 문제가 발생할지 모르는 사안입니다. 따라서 문제가 발생했을 시에는 관련한 경험과 지식이 풍부한 변호사의 도움을 받는 것이 좋은데요. 보다 문제를 빠르게 해결할 수 있고 제대로 해결책을 제시할 수 있는 변호사의 도움을 받는다면, 부동산 갈등이 수월하게 해소될 수 있을 것입니다. 부동산과 관련하여 어려움을 겪고 계시다면, 의뢰인의 갈등을 보다 수월하게 해결할 수 있는 김윤권변호사를 찾아주세요. 




Posted by 변호사 김윤권

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부동산법률상담 전세보증금 보호


점점 부동산 매매 가격보다 전세 가격이 높아지면서 전세 물량이 귀해지고 있는데요. 한편 무섭게 치솟는 전세보증금에 대해 반환이 어려워지는 것은 아닌지 걱정을 하시는 분들이 많습니다.


실제로 전세부동산 중에는 각종 권리가 설정되어 있는 깡통 전세도 있는데요. 이 경우 부동산이 경매 등의 절차에 넘어가면서 전세보증금 보호가 어려워지는 문제가 발생하게 됩니다. 위와 같은 상황에서는 어떻게 대처해야 하는지 부동산법률상담을 진행해보도록 하겠습니다.

 

 


전셋값이 점점 높아지다 못해 현재 전세가율이 약 70%를 넘어선 것으로 나타났는데요. 일부 지역에서는 전셋값이 집값보다 더 높은 곳도 있다고 합니다.


위와 같이 높은 전셋값을 보호하려면 계약을 체결할 당시에 부동산의 상태를 면밀하게 검토한 후 계약서를 작성하도록 해야 하는데요. 부동산법률상담을 할 때 가장 우선적으로 여겨야 하는 것 중 하나가 바로 등기부등본의 확인입니다.

 

 


계약하고자 하는 부동산의 등기부등본을 출력한 후 부동산에 담보 대출은 얼마 정도인지 또한 근저당권 등의 설정 현황은 어떠한지 점검해야 하는데요. 이를 통해 부동산이 경매에 넘어가게 될 때 본인이 배당 받는 선순위를 확인할 수 있기 때문입니다.


또한 등기부등본이 실제 거주하는 부동산의 동이나 호수가 일치하는지도 확인해야 하는데요. 얼마 전 판례에 따르면 동이 일치하지 않아 전세보증금 보호를 받지 못한 사례도 있었습니다.

 

 


더불어 부동산법률상담을 할 때는 이사를 하면서 동시에 확정일자를 받고 전입신고를 해야 하는데요. 전입신고와 확정일자 모두 인터넷으로 원활하게 진행할 수 있기 때문에 지체하지 말고 진행함으로써 근저당권 설정을 막아야 합니다.


위와 같은 전세보증금 보호 내용은 주택임대차보호법에서 규정하는 내용인데요. 다시 요약 하면 주택의 인도와 전입신고, 확정일자가 보증금을 보호받고 우선 변제 받을 수 있는 권리가 됩니다.

 


한편 선순위의 임차인이라 하더라도 전세가율이 80% 이상일 때는 가능한 한 전세 계약을 체결하기 보다는 일부분은 월세로 전환하는 것도 좋은데요. 이는 부동산이 경매로 넘어가면서 낙찰되는 과정에서 집값이 전세보증금보다 저렴하게 책정되는 경우가 많기 때문입니다.


따라서 전세보증금을 보호하기 위해서는 가장 우선적으로 부동산법률상담을 받아 부동산의 권리 관계를 확인하고 우선 변제를 받을 수 있는 조치를 취하되 문제가 발생했을 때는 임대인의 문제로 인해 보증금을 잃게 되었음을 주장하여 소송을 제기해야 합니다. 이상으로 김윤권변호사였습니다.

 

 

 


Posted by 변호사 김윤권

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전세보증금반환/돌려받기

[부동산법률분쟁변호사]김윤권변호사

 

 

 

 

 

 

안녕하세요 [부동산법률분쟁변호사]김윤권변호사 입니다.

 

 

요즘에는 특정 지역에서는 전세난이 심각한 반면, 다른 지역에서는 임차인을 구하지 못해 집주인이 난감한 일도 일어나고 있습니다.

 

전세란 정확히 임대차계약 이라고 말합니다.

 

 

 

 

 

 

임대차 기간이 만료한 임차인은 다른 곳으로 이사가기 위해서 주인에게 보증금반환을 요청하지만,

집주인은 새로운 임차인이 들어올 때까지 기다리라고 하는 상황이 발생합니다.

새로운 집을 계약하기 위해서는 보증금이 필요하지만, 살던 집은 빠지지않는다면 참 난처한 상황이 되겠죠,

 

최근 전세기간이 만료되는 시점에 종종일어나는 일입니다.

경기가 좋고 주택의 임대차 수요가 많을 때는 많이 발생하지 않았지만, 경기가 안좋은 요즘 문제가 되고 있습니다.

 

 

 

 

 

 

임차인이 경제적 여유가 된다면 이사 갈 집 보증금을 해결하고, 원래 살던 집의 보증금반환을 여유롭게 생각해도 되겠지만, 대부분의 세입자들은 보증금이 전 재산이 경우가 많습니다.

 

집주인과 협의가 잘 되지 않는다면 어떻게 해야 할까요??

 

 

 

 

 

 

 

 

 1. 내용증명 우편 발송

 

  먼저 현재 집주인에게 보증금반환을 요청합니다. 전화를 걸어 통화내용을 녹음할 수도 있지만, 편지를

  보내는 것이 명확합니다. 이때, 반드시 내용증명우편을 통해 발송해야 합니다.

 

 

 2. 임차권등기명령 신청

 

  임차권등기명령을 신청합니다. 이는 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군법원에

  신청할 수 있습니다. 임차권등기명령을 한 후 이사를 가면 우선적으로 보증금을 받을 권리가 보장되며,

  설령 그 집에 다른 세입자가 들어와 살면서 대항력 및 우선변제적 효력을 취득한 경우라도 상관없습니다.

 

  다만, 보증금을 반환 받아야만 이사를 갈 수 있는 상황이라면 임차권등기명령만으로는 실효성을 거두기

  어려울 수도 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 3. 보전처분

 

  재산 가압류 신청을 합니다. 만약 집주인이 나쁜 마음을 먹고 재산을 다 빼돌린다면 설사 임차인이 소를

  제기해 승소 확정판결을 받는다고 하더라도 집행을 할 수가 없기 때문에 판결문은 휴지조각이 돼버리고

  말기 때문입니다.

 

 

 4. 소송의 제기

 

  가압류 신청 후에는 임대차보증금반환청구의 소를 제기합니다. 이 소는 주택임대차보호법 제13조에 의해

  소액사건심판법을 준용하기 때문에 일반 민사소송보다 절차도 간략하고 시간도 오래 걸리지 않습니다.

  만약 집주인이 보증금의 존재를 인정하고 있는 경우라면 소 대신에 지급명령신청을 합니다. 지급명령

  신청이 있는 경우 법원은 신청서만을 검토해서 바로 지급명령을 합니다.

 

 

 

 

 

 

새로운 임차인은 들어오지 않고, 나가야할 임차인에개 임대차 보증금을 반환할 돈이 없는 상황이라면, 임대인은 자신의 재산 상채에 따라 '전세퇴거자금대출'의 이용이 가능할 수도 있습니다. 필요할 경우 가까운 금육기관을 찾아 문의하시는 것이 좋습니다.

 

 

- [부동산법률분쟁변호사]김윤권변호사

 

 

 

 

 

Posted by 변호사 김윤권

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