명의신탁 가등기 효력 있을까?
부동산에 대한 조세 부과를 회피하기 위해 명의신탁을 하는 경우가 종종 있는데요. 그러나 명의신탁은 부동산실명법 상 위법한 행위이므로 신탁자와 수탁자 사이의 분쟁이 발생하여도 이미 이전한 부동산의 소유권 주장이 어려울 수 있습니다.
오늘은 이와 관련하여 다른 사람의 명의로 신탁 약정을 하고, 수탁자가 마음대로 부동산을 처분할까 우려해 가등기를 한 경우 법적 효력이 있는지 판례를 통해 알아보도록 하겠습니다.
A씨는 강원도 평창군에 위치한 자신의 토지 약 300평을 구입하면서 명의수탁자 B씨 등의 이름으로 등기를 했습니다. 또한 명의수탁자 B씨 등이 토지를 자신의 허락 없이 처분하는 것을 막기 위해 지인인 C씨 이름으로 매매 예약을 원인으로 한 소유권 이전 청구권 보전등기 가등기도 마쳤습니다. 이후 수탁자 B씨에게 토지 반환을 요구했지만 돌려주지 않자 C씨는 소송을 제기했습니다.
이에 C씨가 제기한 소송을 맡은 1심과 2심 재판부는 명의수탁자 B씨가 토지를 마음대로 처분하는 것을 막기 위해 가등기를 한 것이라면 이를 무효로 할 수 없다며 원고 승소 판결을 내렸습니다. 이처럼 1심과 2심 재판부에서는 명의신탁한 토지에 대해 가등기 효력이 있다고 판단했는데요.
그러나 대법원에서 열린 상고심 재판에서는 상반된 판결이 나왔습니다. 토지 실소유자인 신탁자 A씨를 대신하여 토지에 대한 가등기를 한 C씨가 ‘가등기에 따라 토지의 소유권 이전 등기를 하라’며 수탁자인 B씨 등 2명을 상대로 낸 가등기에 기한 본등기 절차이행 청구소송 상고심에서 대법원 재판부는 원고 승소 판결한 원심을 깨고 사건을 지방법원 합의부로 돌려보냈습니다.
대법원 재판부에서는 왜 1, 2심 재판부와 다른 판결을 내렸는지 살펴보겠습니다. 판결문에 따르면 토지를 실제로 구입한 실소유자가 등기 명의인에게 토지를 명의신탁 하는 것은 부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률에 어긋나는 것이므로 무효라고 말했습니다.
또한 나중에 실소유자의 요구에 따라 토지 명의를 실소유자에게 이전하기로 했더라도 무효이며, 실소유자가 소유권 이전을 확보하기 위해 가등기를 했더라도 역시 가등기 효력이 없어 무효라고 밝혔습니다.
따라서 이 같은 명의신탁 자체가 무효이므로 가등기 효력은 없다는 대법원 재판부의 판단이었는데요.
명의신탁이 무효라면 토지를 처음 팔았던 매도인에게 다시 소유권이 돌아가기 때문에 명의신탁자는 매도인의 권리를 대신 행사하여 명의수탁자를 상대로 등기 말소 청구를 해야 한다고 판시했습니다.
지금까지 판례를 통해 토지의 소유권자인 신탁자가 명의신탁 약정을 맺은 수탁자로부터 토지를 돌려받기 위해서 하는 소유권이전등기 청구권 보전등기 가등기는 무효라는 것을 알 수 있었습니다.
이와 관련하여 명의신탁과 관련하여 부동산법률에 대해 궁금하신 점이 있으시거나, 관련 약정으로 어려움을 겪고 계신다면 다수의 부동산소송 경험이 있는 김윤권 변호사에게 자문을 구하시기 바랍니다.
