[부동산법 변호사 김윤권 변호사] 매매에 의한 소유권 이전등기

[부동산법 변호사 김윤권 변호사] 매매에 의한 소유권 이전등기

부동산의 권리관계는 등기부라는 공부에 기재됩니다. 남에게서 토지를 매수하고 매매대금을 완불하였다고 하여도, 더 나아가 인도받아 점유하고 있어도 등기부에 새로운 소유자로 기재하지 아니하면 아무 소용이 없습니다.

그래서 원래의 소유자가 1개의 부동산을 2중으로 매도하고 나중의 매수인에게 등기를 먼저 넘겨 버리면 나중 사람이 우선하여 소유권을 취득합니다. 그러므로 부동산의 매매 등 거리에서는 항상 등기가 제일 중요하다는 것을 명심해야 합니다.

① 등기의무

최근 부동산등기특별조치법이 새로 공포 및 시행되고 있습니다. 이 법에 의하면 부동산의 매수인은 매매대금을 완불한 때로부터 60일 안에 소유권이전등기신청을 하여야 합니다. 등기권리자가 이유없이 등기신청을 게을리하면 그 당시의 등록세액의 5배 이하의 과태로에 처합니다.

② 명의신탁, 중간생략등기의 금지

위의 특별조치법은 모든 명의신탁등기와 중간생략등기를 금지한 것은 아니고, 아래와 같은 것만 금지하였습니다. 즉, 그 등기가 조세회피, 시세차익을 목적으로 하거나 법령회피를 목적으로 하는 것인 때는 이를 금지합니다. 이를 위반하면 3년 이하의 징역이나 1억 원 이하의 벌금에 처하도록 규정하였습니다.

* 조세회피

어떤 경제목적을 달성하기 위한 이정한 행위를 취함에 있어서 본래대로라면 채택했을 행위형식을 채택함이 없이 조세부담의 경감목적으로 다른 이상한 행위형식을 채택함으로써 조세부담을 부당히 경감하는 행위

* 시세차익

매매차익이라고도 하는데, 부동산을 팔 때의 가격이 샀을 때의 가격보다 올라 얻게 되는 이익

③ 선위취득·시효취득

동산의 매매 등 거래에서는 매수인이 선의인 이상, 선의취득이 가능합니다. 진정한 소유자가 아닌 사람에게서 물건을 사더라도 산 사람이 모르고 샀으면 그는 소유권을 취득하게 된다는 뜻입니다. 그러나 부동산의 선의취득은 불가능합니다. 등기부상의 소유자를 확인하고 그 소유자에게서 부동산을 매수하여도 그 등기가 위조되었다면 소유권을 취득할 수 없습니다. 매수인이 선의였다고 하더라도 진정한 소유자가 아닌 사람에게서 매수하면 소유권을 취득할 수 없습니다. 그래서 소유권이전등기나 소유권보존등기의 말소소송이 끊임없이 제기되고 있습니다.

시효취득은 진정한 소유자가 아닌 사람이라도 오랜 기간 소유자처럼 어떤 재산을 사용하거나 수익, 점유하면 그가 소유권을 취득하는 제도입니다.

④ 토지거래허가제

지난 1978년, 토지투기를 억제하기 위하여 국토이용관리법을 개정하여 토지거래허가제를 채택하였습니다. 이 법에 의하면 허가를 받기 전에는 토지거래 계약을 체결하여서는 안되고, 허가받지 않고 한 계약은 그 효력이 발생하지 아니하며 허가받지 아니하고 거래계약을 체결하거나 사위 기타 부정한 방법으로 허가를 받은 자는 형벌을 받도록 되어있습니다.