상가 임대료 인상 규제
상가건물 일부를 임차해서 학원 등을 운영하다가 건물주가 계약기만 만료 전 2월 된 시점에서 지난달 말 임차인에게 경제사정 등을 이유로 임차료를 50%올리겠다는 내용증명을 보낸 경우 많은 분들은 당황을 하기 마련입니다.
건물주인이 상가임대료를 대폭으로 인상하는 경우에 규제를 할 수 있는 방안은 없을까?
이번 시간에는 부동산소송변호사 김윤권변호사와 같이 상가 임대료 인상 규제에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
상가 임대료 인상 규제에 대해 알아보자!
임대인이 경제적으로 우월한 지위를 이용해서 임대료의 과다인상을 요구하는 경우에는 세입자들이 선택할 수 있는 방법은 계약을 해지 방법 이외에는 별다른 방법이 없었던 것 입니다.
이와 같이 상가건물의 임대차에서 일반적으로 경제적, 사회적 약자인 임차인들은 임대료 등 인상문제, 임대인의 해지권 남용, 임대차기간의 불안정성, 월세 산정 시에 고율 이자율 적용문제, 임대보증금의 미반환 문제, 임차건물에 대한 등기의 어려움 등 각종 형태의 불이익을 감수하고 있었지만 이들 임차인들을 사회적으로 보호하기 위한 법적 장치가 없었는데, 이러한 상가건물의 임대차에서 사회적, 경제적 약자인 임차인들을 보호하고 임차인들의 경제생활의 안정을 도모하기 위해서 2001년 12월 29일 제정이 되고, 2002년 11월 1일부터 시행된 상가건물임대차보호법은 민법의 특별법으로서 민법에 대한 제특례 규정을 하고 있습니다.
차임 등의 증감청구권에 관하여 상가건물임대차보호법 제11조에 의하면은 1. 차임이나 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인해서 상당하지 않게 된 경우에는 당사자는 장래에 대해서 그 증감을 청구할 수 있습니다.
하지만 증액의 경우는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못합니다. 2. 제1항의 규정에 의한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 뒤에 1년 이내에는 이를 하지 못한다 라고 규정하고 있고, 차임 등 증액청구의 기준에 관하여 같은 법 시행령 제4조에 의하면 법 제11조 제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구 당시의 차임이나 보증금의 100분의 12의 금액을 초과하지 못한다 라고 규정을 하고 있습니다.
또한 계약갱신의 요구에 관하여 같은 법 제10조에 의하면 1. 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대해 정당한 사유없이 이를 거절하지 못합니다. 하지만, 다음 각호의 1의 경우에는 그렇지 않습니다.
2. 임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차를 한 때
3. 쌍방 합의 하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 때
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부나 일부를 전대한 때
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 때
6. 임차한 건물의 전부나 일부가 멸실이 되어서 임대차의 목적을 달성하지 못할 때
7. 임대인이 목적 건물의 전부나 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 때
8. 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반을 하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 때
임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함해 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사를 할 수 있습니다. 3.갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 단, 차임과 보증금은 제11조의 규정에 의한 범위 안에서 증감할 수 있다 라고 규정을 하고 있습니다.
그래서 임대차계약의 당사자는 약정한 차임 등이 임대물에 대한 공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인해 상당하지 않을 경우에는 상대방에게 장래에 대해 차임 등의 증감 요구를 할 수 있을 것입니다.
또한 상가임차인에게는 최초의 임대차 기간을 포함해 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신요구권이 인정이 되고, 이 경우도 위 차임 등의 증감청구권규정이 적용된다고 할 것입니다.
단 위 사안의 경우와 같이 임대인이 차임 등의 증액을 청구할 경우는 임대차계약이나 증액이 있은 후 1년이 경과해야 하고, 증액시에도 청구 당시의 차임 또는 보증금의 12%를 초과하지 않는 범위 내에서 해야 할 것이기에 건물주의 청구액 중 이를 초과하는 부분은 인정받지 못할 것으로 보입니다.
지금까지 상가 임대료 인상 규제에 대해서 알아보았습니다. 부동산과 관련하여 법적인 충돌이 발생한 경우 변호사의 도움을 받아 해결하는 것이 효과적입니다.
김윤권변호사는 서울지방법원 부장판사출신의 변호사로 다양한 부동산소송의 경험을 토대로 여러분들의 부동산 관련 분쟁을 해결하여 드리겠습니다.
