부동산소송 보증금증액 요구
상가임대인이 임대차기간이 만료가 된 3개월 후에 보증금증액 요구를 한 경우 어떻게 될까?
계약갱신요구권은 임차인은 임대차기간 만료전 6개월 전부터 1개월까지 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있고 이경우에 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절 하지 못하는 것을 말합니다.
이번시간에는 보증금증액 요구 여부에 대해서 부동산소송변호사 김윤권변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.
보증금증액 요구를 할 수 있을까?
저는 갑의 소유인 상가건물을 6천만원의 보증금을 내고 임차해서 지내고 있습니다. 그런데 임대인 갑이 1년의 계약기간이 만료한지 3개월이 지난 시점에서 보증금 2천만원을 더 올려주지 않으면 가게를 비워달라고 하는데요.
지금 가게가 잘 안되서 점포를 그냥 비워주자니 아깝고 사람들 말로는 약정기간이 만료되도 임대인으로부터 재계약 조건에 관한 아무런 통지를 받지 않으면 자동으로 갱신이 된다고 해서 계속 사용할 수 있다는데요. 가능할까요?
답변)
상가임차인의 계약갱신의 요구 등에 관해서 상가건물임대차보호법 제10조에 의하면은 1.임대인은 임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 행하는 계약갱신 요구에 대하여 정당한 사유가 없이 이를 거절을 하지 못합니다.
2.임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사를 할 수 있습니다.
3.갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약이 된 것으로 봅니다. 단, 차임과 보증금은 제11조의 규정에 의한 범위 안에서 증감을 할 수 있습니다.
4.임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에 대해서 갱신거절의 통지나 조건의 변경에 대한 통지를 하지 않은 경우는 그 기간이 만료된 때에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 봅니다.
5.제4항의 경우에는 임차인은 언제든지 임대인에 대해서 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생을 한다고 규정을하고 있습니다.
게다가, 임대차기간에 관하여 같은 법 제9조에 의하면은 1.기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보고있습니다. 단, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다고 규정을 하고 있고, 차임 등의 증감청구권에 관해서 같은 법 제11조에 의하면은 1.차임이나 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인해서 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래에 대해서 그 증감 청구를 할 수 있습니다. 그러나 증액의 경우는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과를 하지 못합니다.
2.제1항의 규정에 의한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다고 규정을 하고 있고, 차임 등 증액청구의 기준에 관해서 같은 법 시행령 제4조에 의하면은 법 제11조 제1항의 규정에 의한 차임이나 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 12의 금액을 초과를 하지 못한다고 규정을 하고 있습니다.
그래서 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 갱신거절의 통지나 조건의 변경에 대한 통지를 하지 않은 경우는 그 기간이 만료된 경우에 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보되, 임대차의 존속기간은 정함이 없는 것으로 보고 있으므로 법 제9조 제1항의 규정에 따라서 그 임대차기간은 1년으로 볼 것입니다.
이 경우에는 임차인은 언제든지 임대인에 대해서 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 3월이 경과하면 그 효력이 발생을 합니다. 그래서 임차인은 갱신된 임대차기간 1년을 주장하거나 해지통고 할 수 있는 반면 임대인은 갱신된 임대차 존속기간 중 다른 특별한 사유가 없은 한 계약해지의 통고를 할 수 없습니다. 한편에, 상가임대인의 증액요구권은 청구당시 보증금의 12%를 초과할 수 없을 것이기 때문에 720만원을 한도로 인정해 주며 임대인에게 위 법이 정한 일정한 갱신거절의 정당사유가 없는 한 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신요구권을 행사를 해 볼 수도 있을 것입니다.
지금까지 보증금증액 여부에 대해서 알아보았습니다. 부동산 임대차를 진행하시다가 여러법적인 충돌이 자주 발생하곤 합니다. 이런 경우 변호사의 자문을 받으며 해결하는 것이 효과적인데요.
부동산소송변호사 김윤권변호사는 다양한 부동산 관련 소송의 경험을 갖춘 변호사로 여러분들의 부동산 관련 분쟁을 명쾌하게 도와드리겠습니다.
