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법률정보/부동산 일반

임대인 계약갱신거절권 이란?

임대인 계약갱신거절권 이란?

 

 

임차인은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있고 이 경우 임대인은 정당한 사유가 없이는 이를 거절할 수 있는데요.
그렇다면 임대인 계약갱신거절권은 어떻게 되어 있을까?
이에 대해 부동산소송변호사 김윤권변호사와 함께 포스팅을 통해서 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

임대인 계약갱신거절권이란?

 

임대인은 정당한 사유 없이 임대차인의 계약갱신요구에 거절하지 못하지만 아래와 같은 사유가 있는 경우 임대거절을 할 수 있습니다.

 

1.임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우


2. 임차인이 거짓 또는 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우


3. 서로 합의해서 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우


4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 및 일부를 전대를 한 경우


5. 임차인이 임차한 건물의 전부 및 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우


6. 임차한 건물의 전부 및 일부가 멸실되어서 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우


7. 임대인이 목적 건물의 전부 및 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해서 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우


8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

 

위 경우들에는 임대를 거절할 수 있습니다. 근거법은 상가건물 임대차보호법입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

상가임대차 월2회 연체는 계약 해지 사유가 될 수 있을까?

 

상가 임대차계약이 임차인의 요구에 의하여 갱신이 된 경우에도 갱신 시점을 전후해 임차인이 월세를 2회 이상 연체했다면 임대인은 임대차계약 해지를 할 수 있다는 첫 대법원 판결이 나왔습니다.

 

상가건물 임대차보호법은 제10조1항은 임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료가 되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우에 정당한 사유 없이 거절을 하지 못한다고 하면서도 예외적으로 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우는 계약갱신을 거부할 수 있게 하고 있습니다.

 

 

 

 

 

 

반면에 민법 제640조는 건물 기타 공작물의 임대차는 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정을 하고 있습니다. 이 경우에는 임대인은 임대차 기간이 만료되기 전이라도 해지권을 행사하여 임차인과 계약관계를 곧바로 끝낼 수 가 있습니다.

 

이번 사건에서는 상가건물 임대차보호법이 적용이 되고 임차인이 차임액 3기에 해당하는 금액을 연체한 사실이 없어 임대인이 계약갱신을 거절할 수 없을 경우, 민법에 따라 2기의 차임 연체만을 들어 계약을 해지할 수 있는지 또는 3기의 차임을 연체하여 계약 해지를 할 수 있는지 문제가 됐습니다.

 

 

 

 

 

대법원 민사1부는 지난달 24일 상가 임대인 A씨가 임차인 B씨를 상대로 낸 건물명도소송 상고심(2012다28486)에서 원고승소 판결한 원심을 확정을 했습니다.

 

재판부는 판결문에서 상가건물 임대차보호법에서 정한 임대인의 갱신요구거절권은 계약해지권과 행사시기, 효과 등이 서로 다르다고 상가건물 임대차보호법이 민법에서 정한 계약해지에 관하여 별도로 규정을 하고 있지 않기에 상가건물 임대인이라도 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 이르는 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있다고 밝혔습니다.

 

 

 

 

 

 

 

임대인 계약갱신거절권에 대해서 알아보았습니다. 부동산과 관련하여 법적인 분쟁과 대립이 발생하신 경우, 변호사의 도움을 받으면서 진행을 하는 것이 효과적입니다.
부동산변호사 김윤권변호사는 서울지법 부장판사출신 변호사로 다양한 부동산 소송의 경험을 갖춘 변호사로 여러분들의 부동산 관련 분쟁의 해결책을 제시하여 드리겠습니다.