근저당권 말소 사례
근저당권 말소등기는 근저당권등기가 등기 전부터나 그 후에 어떠한 사유로 실체관계와 들어맞지 않게 된 경우에 그 등기를 법률적으로 소멸을 시킬 목적으로 하는 등기를 말합니다.
주택법상 입주예정자의 동의가 없이 주택과 대지에 담보물권을 설정하는 행위가 허용될까?
이번 시간에는 근저당권 말소 사례에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
금융기관이 구 주택법상 사업주체와 집단대출의 형식으로 입주예정자에게 주택구입자금 대출을 하고, 사업주체는 이를 보증하되 대출금을 입주예정자의 주택구입자금 일부로 사업주체에 지급을 하는 대출협약을 체결해서 입주예정자에게 대출이 이루어지는 경우에, 입주예정자의 동의가 없이 주택과 대지에 담보물권 설정을 하는 행위가 허용될까?
구 주택법 시행령 제44조 제2항 제2호에 해당이 되어 당해 ‘주택’에 저당권 등 설정을 하는 행위가 금지사항 부기등기에 반해서 무효로 되는 것에 대한 예외사유 규정을 한 구 주택법 제40조 제5항 단서, 구 주택법 시행령 제45조 제4항 각 호에 포함이 되어 있지 않더라도 유효할까?
판결요지
[1] 구 주택법(2009. 2. 3. 법률 제9405호로 개정이 되기 전의 것) 제40조 제1항 본문 제1호, 같은 항 단서, 구 주택법 시행령(2010. 11. 15. 대통령령 제22493호로 개정되기 전의 것) 제44조 제2항 제1호, 제2호의 입법 취지와 국민의 주거안정과 주거수준 향상에 이바지하려는 주택법의 목적(제1조)을 함께 고려를 하면, 사업주체가 당해 주택의 입주예정자에게 주택구입자금의 일부를 융자해서 줄 목적으로 금융기관 등으로부터 주택건설자금 및 주택구입자금 융자를 받는 경우(구 주택법 시행령 제44조 제2항 제1호, 제2호)뿐만 아니라, 금융기관이 사업주체와 집단대출의 형식으로 입주예정자에게 직접 주택구입자금 대출을 하고 사업주체는 입주예정자의 대출금채무 보증을 하되 대출금을 입주예정자의 주택구입자금 일부로 사업주체에 직접 지급을 하기로 하는 내용의 대출협약 체결을 하고 이런 대출협약에 기해서 입주예정자에게 대출이 이루어지는 경우도 입주예정자의 동의 없이 당해 주택 및 대지에 담보물권을 설정하는 행위가 허용이 됩니다.
이는 주택건설 촉진이라는 목적을 위해서 당해 대출금이 입주예정자의 주택구입자금 일부로 납입됨과 동시에 사업주체의 주택건설자금으로 사용이 된다는 법적·경제적 효과의 측면에서, 사업주체가 금융기관으로부터 직접 입주예정자에 대한 주택구입자금 융자 목적으로 주택건설자금이나 주택구입자금을 융자받는 것과 금융기관이 입주예정자에게 직접 주택구입자금 대출을 하고 사업주체가 대출금채무 보증을 하되 대출금을 주택구입자금의 일부로 사업주체에게 직접 지급을 하는 것 사이에 아무런 차이가 없기에, 사업주체의 채무를 담보하기 위한 담보물권 설정행위에 대한 법적 취급 역시 달리할 이유가 없기 때문입니다.
[2] 구 주택법(2009. 2. 3. 법률 제9405호로 개정되기 전의 것) 제40조 제1항 단서, 구 주택법 시행령(2010. 11. 15. 대통령령 제22493호로 개정되기 전의 것) 제44조 제2항 제2호에 의하면은, 당해 주택의 건설을 촉진하기 위해서 사업주체가 당해 주택의 입주자에게 주택구입자금의 일부를 융자해서 줄 목적으로 구 주택법 시행령 제44조 제2항 제1호 각 목의 금융기관으로부터 주택구입자금의 융자를 받는 경우는 입주예정자의 동의 없이 당해 주택이나 대지에 저당권 등을 설정하는 행위가 허용되기에, 이러한 행위는 구 주택법 제40조 제3항 본문, 제5항 본문에 의하여 부기등기일 이후에 금지사항 부기등기에 의해서 금지가 되는 처분행위에 해당을 하지 않습니다.
그래서 금지사항 부기등기에 반해서 무효로 되는 것에 대한 예외사유 규정을 한 구 주택법 제40조 제5항 단서, 구 주택법 시행령 제45조 제4항 각 호에 ‘구 주택법 시행령 제44조 제2항 제2호에 해당이 되어 당해 주택에 저당권 등 설정을 하는 행위가 포함이 되어 있지 아니하더라도 이러한 행위는 원래 허용이 되는 것으로서 유효한 것이라고 하였습니다. (대법원 2014.8.28, 선고, 2012다204112, 판결)
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김윤권변호사는 서울지법 부장판사출신의 변호사로 다양한 부동산 소송의 노하우를 통해서 여러분들의 분쟁을 체계적으로 해결하여 드리겠습니다.
