확정일자 분실 했다면?
많은 분들이 주택임대차계약 체결을 하고나서 확정일자를 받으십니다.
그만큼 확정일자는 보증금 분쟁이 발생한 경우에 중요한 역할을 하는 문서이기 때문입니다.
그런데 이 중요한 확정일자 분실을 하였다면? 보증금 보호는 못받는 것일까?
이번 시간에는 확정일자 분실에 관해서 알아보도록 하겠습니다.
질문) 저는 주택을 임차해 가족과 함께 입주를 하였고 주민등록전입신고를 하게 되면서 임대차계약서 상에 확정일자도 받아두었는데요.
계약을 할 당시에는 선순위 근저당권 설정이 되어 있었지만 당시에 그 주택의 가격이 선순위 근저당의 채권최고액보다 훨씬 높았기 때문에 혹시 경매가 되어도 우선변제권 취득을 해서 보증금전액 보호를 받을 수 있다는 생각에 거주를 하고 있었는데요.
그런데 최근 집주인이 사업에 실패를 하게 되면서 저보다 후순 위인 근저당권자가 위 주택을 경매신청 해서 저는 법원에 권리신고 겸 배당요구를 하기 위하여 임대차계약서를 찾아보았으나 분실하였는지 도무지 찾을 수가 없었습니다. 이 경우 저는 우선변제권이 소멸하나요?
답변)주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하면은 임대차는 그 등기가 없는 경우도 임차인 이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때는 그 익일부터 제3자에 대해서 효력이 생기며, 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다고 규정을 하고 있습니다.
주택임대차보호법 제3조의2 제2항에 의하은 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약증서상에 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매나 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지를 포함함)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선해 보증금 변제를 받을 권리가 있다고 규정을 하고 있습니다.
그래서 주택의 인도 및 주민등록전입신고를 마친 임차인이 임대차계약서상 확정일자를 갖추었다면 경매 에 따른 매각대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선해서 보증금을 돌려 받을 수 있습니다. 하지만 임대차계약서를 분실해 확정일자를 받은 사실을 입증하기 어려워 걱정을 하는 것으로 보입니다.
이런 경우에는 귀하가 임대인의 동의하에 임대차계약서를 다시 작성을 해도 소급해서 최초 계약서에 받은 확정일자인과 같은 날짜의 확정일자를 받을 수 없습니다. 왜냐하면 현재 확정일자부여기관의 확정일자 부여업무처리를 보면은 단순하게 주택임대차계약서에 확정일자를 찍어줄 뿐이며, 확정일자발급대장의 기재만으로는 그 계약서의 구체적 내용을 모두 확인을 할 수가 없기 때문입니다.
임대차계약서가 분실이나 멸실을 해도 공증인가사무소에 보관된 확정일자발급대장에 확정일자를 받은 사실인정이 된다면 우선변제권은 소멸을 하지 않는다는 판례가 있기에(대법원 1996. 6. 25. 선고 96다12474 판결), 임차주택이 경매 개시된 경우에는 확정일자를 받은 기관에서 확정일자 받은 사실의 증명과 전세기간 및 보증금의 액수 등 에 대한 임대인의 진술서 등 모든 관련자료를 첨부해 권리신고 겸 배당요구신청을 하고, 만약에 법원이 우선변제권 인정을 하지 않고 배당한 경우에는 배당기일에 참석해서 배당이의의 진술을 하고 1주일 이내에 법원에 배당이의의 소 제기를 하는 방법을 생각하여 볼 수 있습니다.
하지만 실무상 일반적인 경우 위와 같이 임대차계약시 확정일자를 받은 사실증명을 하는 것이 쉽지 않기 때문에 질문자님의 상황에는 우선변제권 인정 될 가능성은 높지 않을 것으로 보입니다.
지금까지 확정일자 분실에 관해서 알아보았습니다. 주택임대차 관련 분쟁으로 어려움을 겪고 있다면 변호사의 자문을 받아 대응하는 것이 효과적입니다.
김윤권변호사는 다양한 임대차 관련 분쟁의 경험과 지식을 갖춘 변호사로 언제든지 찾아주신다면 친절하게 응답하여 드리겠습니다.
