주택임대차 최우선변제금

주택임대차 최우선변제금

주택임대차 변호사 김윤권입니다. 최근 주택임대차와 관련하여 최우선변제금에 대해 문의해주시는 분들이 많습니다.

만일 임대차와 관련하여 이러한 법적인 사항에 부딪치는 경우 변호인의 법률조력으로 법적 사항을 원만하게 풀어나갈 필요가 있겠습니다. 오늘은 최우선변제와 관련된 하나의 사례를 보도록 하겠습니다.

A씨는 소액투자 대상을 물색하던 도중 수도권 지역의 한 다세대주택 경매 입찰에 나셨습니다. 경매물건의 감정가는 4천만원으로 1회 유찰로 최저가 3천2백만원부터 진행이 되었는데요.

인근에 지하철역, 학교, 주택이 밀집하여 소액투자 대상으로도 적절하다고 판단한 것입니다. 이 경매물건의 등기부등본에는 ㄱ은행의 가압류가 있었으며 이 채권자에 의해 강제경매가 신청된 사건이었습니다.

보증금 2천2백만원의 대항력있는 임차인 B가 존재하기도 했는데요. 권리분석을 하던 A씨는 임차인 B가 확정일자는 없지만 배당요구를 한 사실을 알게 된 것입니다.

이 배당요구에 의해 소액임차인 최우선변제 대상에 포함된다면 임차인의 보증금은 인수하지 않아도 될 것으로 판단했습니다. 이에 따라 입찰가 3천2백만원에 단독으로 최고가 매수신고인이 되었습니다.

그러나 A씨는 임차인 B가 소액임차인 최우선변제금 보증금 2천2백만원 전부를 배당 받지 못하고 매수인이 임차보증금 일부를 인수해야 한다는 것을 뒤늦게 깨닫고 망연자실하게 되었습니다.

그 이유는 최우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액의 2분의 1 내에서 배당되기 때문입니다. 주택임대차보호법은 우선변제를 받을 임차인과 보증금 중 일정액의 범위 및 기준을 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하도록 했습니다.

하지만 보증금 중 일정액의 범위 및 기준은 주택가액의 2분의 1을 넘지 못하도록 제한했습니다. 여기서 주택가액이란 낙찰대금과 입찰보증금에 대한 배당기일까지의 이자, 몰수된 입찰보증금 등을 포함한 금액에서 집행비용을 공제한 실제 배당할 금액을 말합니다.

이에 따라 임차인 B는 낙찰가인 3천2백만원에서 집행비용을 공제하고 실제배당 금액 약 3천1백만원의 2분의1인 약1550만원을 넘지 않는 범위 내에서 소액임차인 최우선변제금을 배당받고 나머지 금액은 가압류권자인 ㄱ은행에 배당되는 것입니다.

결국 대항력 있는 임차인 B는 임차보증금에서 배당 받지 못하는 금액을 매수인 A씨에게 대항할 수 있게 되므로 매수인 입장에서는 예상하지 못한 부담을 떠안게 된 것입니다. 이처럼 부득이하게 법률적인 문제에 부딪치면서 곤욕을 겪는 사례가 빈번하게 발생하고 있습니다.

이 경우 주택임대차 변호사의 도움은 최우선변제금과 관련된 법적 분쟁을 해결하는데 도움이 될 것입니다. 이와 관련하여 도움이 필요하시다면 김윤권 변호사에게 문의해주시기 바랍니다.