공사대금 채권 유치권행사를
신축건물 공사를 맡은 시공업체가 공사도중에 신축공사를 요청한 상대방이 부도가 나 공사 진행이 어려워져, 경매에 넘어갔다면 시공업체가 공사를 진행하던 건물에 대해 유치권을 행사할 수 있을까요? 오늘은 이와 관련한 판례를 통해 대법원은 어떤 경우 유치권을 인정하는지 살펴보도록 하겠습니다.
A건설사는 B씨와 광주에 위치한 지하 4층, 지상 15층 규모의 오피스텔 신축공사를 해주는 계약을 약 290억 원에 체결하고 그 중 일부를 C씨에게 하도급 했는데요. 그러나 B씨가 경영난을 겪으면서 부도를 맞자 A건설사 등은 착수 3개월만에 공사를 중단해야 했습니다.
오피스텔 부지는 임의경매 절차에 넘어가 대금을 완납한 D씨의 명의로 소유권이전등기 되었는데요. 그러나 A건설사 등이 오피스텔 신축에 들어간 공사비용을 반환할 때까지 유치권을 행사하겠다고 토지를 점유한 채 넘겨주지 않자 D씨는 소송을 제기했습니다.
이에 치러진 1심 재판에서 A건설사 등은 토지를 넘겨 주라고 판결 했으나, 2심 재판에서는 A건설사가 진행한 공사는 오피스텔 신축에 필요한 공사일 뿐만 아니라 토지를 건물 신축에 적합한 용도로 유지하기 위한 공사로써의 성질도 가지고 있기 때문에 공사대금 채권에 따라 유치권행사를 할 수 있다고 판단하여 원고인 D씨의 패소 판결을 내렸습니다.
이후 대법원에서 재판이 진행되었는데요. 임의경매절차에서 토지를 사들여 소유권이전등기를 마친 D씨가 ‘임의경매절차에서 대금을 완납했으니 토지를 인도하라’며 오피스텔 신축공사 수급인 A건설사와 C씨 등을 상대로 낸 토지인도소송 상고심에서 대법원은 원고 패소 판결한 원심을 깨고 고등법원으로 사건을 돌려보냈습니다.
대법원이 이와 같이 공사대금 채권에 따라 유치권행사를 할 수 있다고 판단한 원심을 깬 이유가 무엇인지 판결문을 통해 알아보겠습니다.
대법원의 판결문에 따르면 건물의 신축공사를 한 수급인은 공사대금 채권을 변제 받을 때까지 건물을 유치할 권한이 있는 것은 사실이지만, 수급인이 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 없는 정착물을 설치한 상태에서 공사가 중단된 경우에는 그 정착물은 토지의 부합물에 불과하다고 말했는데요.
따라서 이러한 정착물에 대해 유치권행사는 할 수 없고, 공사중단이 이뤄질 때까지 발생한 공사대금 채권은 토지에 대해 생긴 것이 아니므로 그 공사대금 채권에 기해 토지에 대한 유치권행사는 불가하다고 밝혔습니다.
이어서 재판부는 A건설사 등이 진행한 하도급 공사는 지하층을 건설하는 건물 신축공사에 통상적으로 따르는 정지공사(整地工事)에 불과하다고 말했는데요.
이는 오피스텔 신축을 위한 초기공사이지, 토지에 대한 공사가 아니므로 공사대금 채권이 토지에 관해 생긴 것으로 보고 거기에 유치권행사를 할 수 없다고 덧붙였습니다.
따라서 지금까지 살펴본 소송에 대해 정리하면, 건물 신축공사를 맡게 된 건설사가 공사대금을 못 받았다는 이유로 건물에 대한 유치권행사를 하려면 독립된 건물이라고 볼 수 있을 정도로 공사가 진행되어야 한다는 대법원의 판결을 볼 수 있었습니다.
이와 같이 부동산 유치권 행사에 대해서 더욱 궁금하신 점이 있으시거나, 공사대금 채권을 주장할 수 있는 방법 또는 그 기한에 대해서 법률 자문이 필요하신 분들은 다수의 부동산 소송 경험 있는 김윤권변호사에게 문의하여 주시기 바랍니다.
