부동산경매소송 휘말렸다면
부동산 경매란 매도인이 다수의 매수희망인 중 가장 높은 가격으로 청약을 한 사람과 계약을 체결하는 매매의 한 형태로서 그 매매의 목적물이 부동산인 경우를 부동산 경매라고 합니다.
법원의 부동산 경매절차는 일반적으로 채권자가 경매를 신청하고 법원이 경매개시결정을 내려 매각의 준비 및 매각기일 등 공고하면 입찰자의 정보수집 및 입찰참여 후에 법원의 최고가매수인의 선정 및 매수신청보증금의 반환, 법원의 매각허가 결정 후 매수인의 매각대금 지급 및 권리취득, 채권자에 대한 배당 순서로 진행됩니다. 오늘은 이런 부동산경매와 관련 소송에 대하여 김윤권변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.
만약 소유권을 취득했음에도 불구하고 채무자 혹은 점유자의 점유 등으로 인해 해당 부동산에 대한 정당한 소유권을 행사할 수 없는 경우에 매수인은 부동산 인도명령, 부동산 관리명령을 신청할 수 있으며, 명도소송을 제기할 수도 있습니다.
부동산 인도청구 소송을 진행하기 전에 먼저 인도명령신청을 제출해야 하는데요. 인도명령신청은 매각 대금의 납부일부터 6개월 이내에 신청해야 하는 것으로 법원에 매수자가 점유자로부터 부동산을 인도받게 하는 것을 의미합니다. 대항하는 점유자를 빼고는 다 인도명령 대상에 포함되며, 점유자의 경우는 부동산인도청구소송을 통해서 인도를 진행하면 되겠습니다.
원래는 즉시 비워줘야 하는 것이 맞지만 부동산을 계속 점유하고 버티는 경우에는 억지로 들어가 힘을 이용해 강제로 빼내려 하면 오히려 불리합니다. 계약이 만료되었음을 알리는 서류와 부동산의 소유자를 정확하게 밝히는 내용증명을 보내는 방식의 법적인 절차를 이용하는 것이 후에 생길 수 있는 문제를 방지할 수 있습니다.
무리하게 물건을 빼내려다가 훼손하게 되면 주거침입죄로 오히려 소송을 당할 수도 있습니다.
한 사례를 살펴보겠습니다. 채무자인 A씨 소유의 부동산에 경매 개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채권자인 B씨가 A씨로부터 위 부동산의 점유를 이전 받고 이에 관한 공사 등을 시행함으로써 A씨에 대한 공사 대금채권 및 이를 피담보채권으로 한 유치권을 취득하였습니다.
하지만 이러한 경우에 이점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법에 따른 압류의 처분금지 효에 저촉되게 됩니다. 위와 같은 경위로 부동산을 점유한 B씨는 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수가 없게 되는 것입니다.
이 경우 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 경료 되어 있음을 채권자인 B씨가 알았는지 여부 또는 이를 알지 못한 것에 관하여 과실이 있는지 여부 등은 B씨가 그 유치권을 경락인에게 대항할 수 없다는 결론에 아무런 영향을 미치지 못합니다.
이처럼 부동산 문제들은 상당히 다양한 경우의 수가 존재하며 얽혀있는 이해관계자들이 상당한 경우가 많아 일반인이 혼자 해결하기에는 벅찬 문제들이 많습니다. 부동산경매소송들에서 주의할 점은 법적인 절차들을 밟으면서도 자신이 밝히고자 하는 내용과 관련되어 주장을 증명할 수 있는 증거 자료들을 차곡차곡 모아야 한다는 것입니다.
무단으로 부동산을 점유하면서 사용된 비용이라든지 내가 손해 본 금전적인 피해 역시 후에 부동산 인도청구소송을 통해 받아낼 수 있으니 감정적인 대응보다 침착하고 법률적인 대처가 중요합니다. 그 밖에도 점유를 강제로 퇴거시키는 건물 퇴거 소송 등을 앞서서 진행한다거나 하는 등 부동산 경매 소송과 관련해서 진행하기 전에 할 수 있는 법적인 조치들도 많습니다.
이런 문제들을 부동산 관련 소송 경험이 풍부한 법률 조력자과 터놓고 상의하여 자신의 상황에 걸맞은 현명한 대처법과 해결책을 통해 진행하는 것이 현명한 선택일 수 있는데요.
이 가운데 김윤권변호사는 앞서 언급한 부동산경매소송은 물론이고 다양한 부동산 관련 분쟁에서 의뢰인의 상황에 맞는 법률 서비스를 제공할 수 있도록 노력하고 있습니다.
이렇게 복잡한 부동산경매소송 등 관련 사안으로 법적인 조력이 필요한 상황이라면 지체하지 마시고 도움이 될 수 있는 변호사와 함께 사건을 대처하시기 바랍니다.
