상가건물 대항력과 우선변제권에 대해
임차인이 건물인도와 사업자등록신청, 임대차계약서 확정일자를 받게 되며 보증금 보호를 할 수 있는 대항력과 우선변제권을 가집니다.
하지만 아직 까지도 대항력요건에 대해서 모르는 분들이 많은데요.
이번 시간에는 상가건물 대항력과 우선변제권에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
대항력에 대해서
대항력은 임차인이 제3자, 즉 임차상가의 양수인, 임대를 할 권리를 승계한 자 그 밖에 임차상가건물에 관하여 이해관계를 가지고 있는 자에게 임대차의 내용주장을 할 수 가 있는 법률상 힘입니다.
임차인은 임차등기를 하지 않아도 건물 인도를 받고, 사업자등록 신청을 하면은 그 다음날부터 대항력이 발생하게 됩니다.
대항력을 갖춘 상가건물 임차인은 임차건물이 다른 사람에게 양도가 되거나 경매 및 공매가 되도 새로운 상가건물소유자(양수인 및 경락인)에게 계속하여 임차권의 존속 주장을 할 수 가 있습니다.
우선변제권에 대해서
우선변제권은 임차인이 일정 요건을 갖출 경우에 「민사집행법」에 따른 경매나 「국세징수법」에 따른 공매 시에 임차건물(임대인 소유의 대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자 또는 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금 변제를 받을 수 가 있는 권리를 말합니다.
대항요건을 갖추고(건물 인도, 사업자등록 신청), 임대차계약서상 확정일자를 받은 경우에 임차인은 우선변제권 획득하게 됩니다.
확정일자는, 관할 세무서장이 임대차계약서가 존재함을 인정한 날짜를 말하며, 신규로 사업자등록 신청을 하는 임차인은 사업자등록신청서, 임대차계약서 원본, 건물 일부를 임차한 경우에 해당 부분 도면, 본인 신분증을 관할 세무서장에게 제출하여 확정일자를 받을 수 가 있습니다.
보증금을 받지 못했다면?
질문) 임대차기간이 만료가 되었지만 새로운 세입자를 구하지 못하였다는 이유로 보증금을 돌려받지를 못하고 있는 상황입니다. 어떻게 하여야 돈을 받을 수 가 있을까요?
답변)임대차기간이 만료가 되었음에도 돈을 돌려받지 못한 경우에는 차권등기명령제도를 이용하는 방법이 있습니다.
주택임대차보호법에서는 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득과 존속 요건으로 하고 있기 때문에 임차인이 임대차 종료가 되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면은 종전에 취득을 했던 대항력 및 우선변제권이 상실되기 때문에 보증금을 돌려받기 어려워지게 되는데요.
이런 문제를 해결하기 위한 제도가 임차권등기명령제도인데, 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치게 되면 임차인에게 대항력과 우선변제권을 유지하면서 임차주택에서 자유롭게 이사를 할 수 있게 해주는 제도입니다.
지금까지 상가건물 대항력과 우선변제권에 대해서 알아보았습니다. 부동산 임대차와 관련하여 법적 분쟁이 발생한 경우 변호사의 도움을 받으며 진행하는 것이 효과적입니다.
김윤권변호사는 다양한 부동산 관련 분쟁의 해결책을 겸비한 변호사로 언제든지 문의하여 주신다면 친절하게 응답하여 드리겠습니다.
