부동산소송 부동산등기법 등

 

부동산등기에 관한 사항을 규정하기 위해서 제정이 된 법률이 부동산등기법 이고 부동산 등기 특별조치법은  부동산 거래에 대한 실체적 권리관계에 부합을 하는 등기 신청을 하도록 하기 위해서 부동산 등기에 관한 특례 등에 관한 사항을 정함으로 건전한 부동산 거래질서를 확립을 하고자 제정이 된 법률입니다.
부동산 등기와 관련된 법으로는 민법, 부동산등기법, 부동산등기 특별조치법, 지방세법, 주택법, 인세법 등이 있습니다.
이번 시간에는 부동산등기와 관련된 부동산등기법과 부동산등기 특별조치법 대해서 부동산소송 김윤권변호사와 함께 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

부동산 등기법에 대해서

 

부동산등기는 부동산의 표시와 아래 중 어느 하나에 해당을 하는 권리의 보존, 이전, 설정, 변경, 처분의 제한이나 소멸에 대한 사항 기재를 합니다.

 

- 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권

 

등기사무는 등기소에 근무를 하는 법원서기관·등기사무관·등기주사나 등기주사보 중에서 지방법원장(등기소의 사무를 지원장이 관장하는 경우에는 지원장)이 지정한 자가 처리를 합니다.

등기관은 등기사무를 전산정보처리조직을 이용하여 등기부에 등기사항을 기록하는 방식으로 처리합니다.

 

 

 

 


등기부는 토지 등기부와 건물 등기부로 구분이 되며, 1필의 토지나 1개의 건물은 1개의 등기기록을 사용합니다. 그러나 1개의 건물 구분을 한 건물은 1개의 건물에 속하는 전부에 대하여 1개의 등기기록 사용을 합니다

 

등기는 법률에 다른 규정이 없다면 당사자의 신청 또는 관공서의 촉탁으로 이루어집니다.

 

등기관은 등기를 마치게 되면 신청인 등에게 그 사실을 알려야 됩니다. 등기관은 새로운 권리에 관한 등기를 마친 경우에 등기필정보통지서를 작성하여 등기권리자에게 통지를 하여야 합니다.

 

 

 

 

 

 

부동산등기 특별조치법에 대해

 

부동산의 소유권 이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 사람은 아래 중 어느 하나에 정해진 날부터 60일 내에 소유권 이전등기 신청을 하여야 합니다. 단, 그 계약이 취소 및 해제가 되거나 무효인 경우는 그렇지 않습니다

 

- 계약의 당사자가 서로 대가적인 채무 부담을 하는 경우에 반대급부의 이행이 완료된 날
- 계약당사자의 일방만이 채무부담을 하는 경우에 그 계약효력이 발생을 한 날

 

등기권리자가 적절한 이유 없이 등기 신청을 하지 않은 경우 하지 않은 날 당시의 부동산에 대해서 취득세의 과세표준에 부동산 취득 시 표준세율(「부동산등기 특별조치법」 제14조에 따라서 조례로 세율을 다르게 정하는 경우는 그 세율을 말함) 적용을 한 부분에서 1천분의 20을 뺀 세율(「지방세법」 제11조제1항제8호의 경우는 1천분의 20의 세율)을 적용해서 산출을 한 금액(「지방세법」 제13조제2항·제3항·제6항이나 제7항에 해당을 하는 경우에는 그 금액의 100분의 300)의 5배 이하에 상당하는 금액의 과태료 부과가 됩니다.

 

 

 

 

 

부동산등기법 등에 대해서 알아보았습니다. 부동산 관련 분쟁으로 인해서 어려움을 겪고 계시다면 변호사의 자문을 받으며 대응하는 것이 효과적입니다.
부동산소송 김윤권변호사는 다양한 부동산 관련 분쟁의 노하우를 갖춘 변호사로 여러분들의 분쟁을 명쾌하게 도와드리겠습니다.

 

 

 

 

 

 

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부동산등기 효력 부동산분쟁변호사

 

 

부동산은 토지와 그 정착물을 말하며, 부동산등기는 부동산의 귀속과 그 귀속의 형태를 외부에서 인식을 할 수가 있도록 공시를 하는 방법입니다.

그렇다면 부동산 등기는 어떤 효력을 가지고 있을까?
이번 시간에는 부동산 등기에 대해서 부동산분쟁변호사 김윤권변호사와 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

 

부동산등기 개념은?

 

부동산등기는 부동산의 귀속과 그 귀속의 형태를 외부에서 인식을 할 수 있도록 공시를 하는 방법을 말합니다.

 

부동산은 토지 및 그 정착물을 말하고, 정착물은 계속적으로 토지에 부착이 된 물건을 의미하고, 부동산물권은 부동산을 직접지배하여 이익을 얻는 배타적인 권리를 말하는 것으로, 재산권이며 지배권이고 절대권입니다.

 

 

 

 

 

부동산등기 효력은?

 

물권변동은 물권의 발생, 변경, 소멸을 통틀어서 일컫는 말을 의미합니다. 이를 물권의 주체를 중심으로 하여 말한다면 물권의 득실변경이라고 표현을 합니다.

 

부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 발생을 합니다. 그래서 등기공무원이 접수 후에 등기필증까지 교부를 하였다 해도 등기부에 기재가 되지 않았다면 권리가 변동이 되는 효력은 발생을 하지 않습니다.

 

부동산물권은 등기를 하여야 제3자에게 대항을 할 수 가 있습니다. 같은 부동산에 관하여 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없다면 등기한 순서에 따라서 정해지게 됩니다.

 

부동산등기는 그것이 형식적으로 존재를 하는 것 자체가 적법한 등기원인에 의하여 등기가 이루어진 것으로 추정이 됩니다.

 

부동산등기는 가등기, 본등기[소유권에 관한 등기, 소유권 외의 권리(지상권, 지역권, 전세권, 임차권, 저당권ㆍ근저당권, 권리질권)에 관한 등기], 예고등기로 구분을 할 수 가 있습니다.

 

 

 

 

 

소유권이전등기 말소 사례

 

등기가 부동산물권 변동의 효력 발생요건이 되었다 해도 원래부터 그것이 부동산 물권의 공시방법으로 채택이 되어 왔었다는 점에는 다름이 없는 이상 그 절차보다는 그 공시가 된 외형을 중시해야 하고, 그래 설사 그 절차에 있어서 하자가 있었다고 할지라도 그 공시가 된 외형과 같은 권리관계가 실재를 하고 있다면은 그 공시방법으로서의 등기의 효력 부정을 할 것이 아니라고 함이 상당할까?

 

 

판결요지

 

등기부상 소유명의자라도 농지개혁법 시행 전에 농지를 이미 타인에게 매도해서 자경을 하지 않은 이상에 그 소유권을 완전히 상실한다 할 것이며 그 농지를 매수해 자경을 하고 있는 사람은 소유권 이전등기를 경료를 하지 아니했어도 그 소유권 주장을 할 수 있는 터이기에 농지개혁법 시행 전에 전소유자로부터 농지매수를 하거나 전득을 한 사람은 그 소유권 이전등기를 경료 했어도 소유권을 취득할 수 없는 것이다고 하였습니다. (대법원 1972. 8. 22. 선고, 72다1059 판결)

 

 

 

 

 

부동산등기 효력에 대해서 알아보았습니다. 부동산 관련 문제가 발생하였다면 변호사의 자문을 받으며 대응하는 것이 결과에 있어서 효과적입니다.
부동산분쟁변호사 김윤권변호사는 다양한 부동ㅅ한 관련 분쟁의 노하우를 갖춘 변호사 언제든지 찾아주시기 바랍니다.

 

 

 

 

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부동산매매 시 확인사항/부동산등기부

[부동산변호사]김윤권변호사

 

 

 

 

 

안녕하세요 [부동산소송변호사 김윤권변호사 입니다.

 

오늘은 부동산 매매 시 확인해야 할 것대해 말씀 드리겠습니다.

 

 

 

매매당사자의 확인

 

 매매당사자란

 

 부동산 매매계약을 체결할 경우 매도인과 매수인을 말합니다.

 

 

부동산 소유권자 확인

 

부동산 매매계약시 매수인은 매도인이 부동산의 소유권자인지를 살펴야 합니다.

 

매도인이 서류를 위조하여 다른 사람의 부동산을 본인 부동산인 것처럼 매도하는 경우에는 권한 없는 자의 처분행위가 되어 그 부동산 매매계약은 무효가 됩니다. 따라서 매매계약을 체결하고 등기까지 이루어졌다고 하더라도 매수인은 소유자가 될 수 없습니다.

 

 

 

 ** 부동산 명의신탁 금지

 부동산의 명의신탁약정은 금지되므로 매매계약 체결 시 매도인이 명의수탁자라는 것을 매수인이 안 경우에는 매도인

 과 매수인이 매매계약을 체결하고 매수인 명의로 소유권이전등기가 이루어진 경우에도 매수인은 소유권을 취득하지

 못하는 위험이 있습니다

 

 

 *** 명의신탁약정

 부동산에 관한 소유권이나 그 밖의 물권을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려고 하는 자가 타인과의 사이

 에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기(가등기를 포함함)

 는 그타인의 명의로 하기로 하는 약정[위임·위탁매매의 형식에 의하거나 추인에 의한 경우를 포함함]을 말합니다

 

 

 

 

 

대리권/대리인 확인

 

 대리인이란

 

 대리제도에서 본인의 이름으로 법률행위를 하는 자를 말하며, 대리인이 그 권한 내에서 본인을 위한 것임을 표시한

 의사표시의 효과는 직접 본인에게 귀속합니다

 

 

매매당사자가 선임한 대리인과 매매계약을 체결할 때에는, 대리인에게 대리권이 있는지부터 확인해야 합니다.

 

계약상대방은 대리인이 법정대리인인 경우에는 인감증명서를 요구하고, 대리인이 위임대리인인 경우에는 위임장과 인감증명서를 함께 요구하여 이를 확인해야 합니다.

 

 * 위임장에는 부동산의 소재지와 소유자 이름 및 연락처, 계약의 목적, 대리인 이름·주소 및 주민번호, 계약의 모든

  사항을 위임한다는 취지가 기재되고 연월일이 기재된 후 위임인의 인감이 날인되어 있어야 합니다.

 

 * 인감증명서는 위임장에 찍힌 위임인의 날인 및 매매계약서에 찍을 날인이 인감증명서의 날인과 동일해야 법적으로

  문제가 발생하지 않습니다.

 

 

 

부동산등기부 확인

 

 부동산등기부란

 

  전산정보처리조직에 의해 입력·처리된 등기정보자료를 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 편성한 것을 말합니다.

 

등기기록의 사항의 전부 또는 일부를 등기소를 방문하여 서면으로 열람·발급받거나 대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr)를 통해 전자적 방법으로 열람/발급받을 수 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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부동산등기/토지소유권보존등기

[부동산법률상담변호사]김윤권변호사

 

 

 

 

 

안녕하세요, [부동산소송변호사]김윤권변호사 입니다.

 

부동산등기/토지소유권보존등기에 대해 알아보겠습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

토지소유권보존등기

 

토지 소유자의 신청에 의해 미등기의 토지에 처음으로 행해지는 소유권 등기를 말합니다.

토지소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하(지면, 공중, 지하)까지 인정됩니다.

 

 

 

토지소유권보존등기 신청인 조건

 

- 토지대장, 임야대장에 최초의 소유자로 등록되어 있는 자 또는 그 상속인, 그 밖의 포괄계승인

 

- 확정판결에 의해 자기의 소유권을 증명하는 자

 

 판결은 소송이유가 보존등기 신청인의 소유임을 확정하는 확정판결이면 족하고, 반드시 확인판결일

 필요는 없습니다.

 확정판결에 준하는 화해조서, 제소전화해조서, 인낙조서, 조정조서도 포함됩니다

 

 보존등기가 가능한 판결

 

  * 해당 부동산이 보존등기 신청인의 소유임을 이유로 소유권 보존등기의 말소를 명한 판결

  * 토지대장상 공유인 미등기토지에 대한 공유물 분할의 판결

 

- 수용으로 인해 소유권을 취득하였음을 증명하는 자

 

 

 

 

 

 

토지소유권보존등기 신청 절차

 

관할등기소 찾기 및 방문

 

 

등기수입증지 첩부

 

 

신청서 제출

 

 

등기필정보통지서 또는

등기완료통지서 수령

 

 

등기사항증명서확인

 

 

 

 

 

 

 

토지소유권보존등기의 신청기한

 

소유권 보존등기가 되어 있지 않은 부동산에 대해 소유권 이전계약을 체결한 자는 다음 중 어느 하나에 정해진 날부터 60일 내에 소유권 보존등기를 신청해야 합니다.

 

- 「부동산등기법」에 의해 소유권 보존등기를 신청할 수 있음에도 이를 하지 않은 채 계약을 체결한

 경우 그 계약을 체결한 날

 

- 계약을 체결한 후 「부동산등기법」에 의해 소유권 보존등기를 신청할 수 있게 된 경우에는 소유권

 보존등기를 신청할 수 있게 된 날

 

 

 

위반 시 제재

 

등기권리자가 적절한 이유 없이 등기 신청을 하지 않은 경우 하지 않은 날 당시의 부동산에 대해 취득세의 과세표준에 부동산 취득 시 표준세율을 적용한 부분에서 1천분의 20을 뺀 세율을 적용하여 산출한 금액의 5배 이하에 상당하는 금액의 과태료가 부과됩니다

 

 

 

 

 

 

 

 

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부동산등기 신청절차

부동산변호사_부동산법률분쟁_김윤권 변호사

 

 

 

 

 

안녕하세요. 부동산변호사 김윤권변호사입니다.

오늘은 등기서 방문을 통해 신청하는 부동산등기의 신청절차에 대해 말씀드리겠습니다.

 

부동산등기는 당사자 신청주의, 공동 신청주의,

당사자 출석주의, 서면 신청주의의 원칙들이 적용되는데요.

 

 

 

 

 

 

부동산 등기의 신청은 등기사무를 취급하는 등기소에 하며,

신청사항은 토지, 건물에 대한 내용을 기재하는 공부인 등기부에 기재된답니다.

 

먼저 부동산등기 신청의 원칙에서 당사자 신청주의? 당사자출석주의? 잘 모르겠는 용어부터 알아보도록 합시다.

 

 

 

 

 

 

 

부동산등기 신청의 일반원칙

 

 

① 당사자 신청주의 : 법률에 따른 규정이 있는 경우 외에는 당사자의 신청 또는 관공서의 촉탁이 없다면

           할 수 없으므로 당사자의 신청이 있을 경우 비로소 등기절차가 개시되는 등기입니다.

 

② 공동 신청주의 : 등기권리자와 등기의무자 또는 대리인이 공동으로 신청해야 하는 등기입니다.

 

③ 당사자 출석주의 : 등기권리자와 등기의무자 또는 대리인이 등기소에 출석해 신청해야합니다.

 

 

 

 

 

 

● 등기 신청 접수절차

 

(1) 등기 원인사유 발생

- 상속, 매매계약, 증여계약, 임대차계약, 지상권설정계약, 근저당설정계약,

가등기 계약 등이 원인 사유가 됩니다.

 

(2) 필요서류 준비

- 시, 군, 구청 : 토지대장등본, 건축물대장등본, 주민등록등·초본, 등록세납부고지서, 검인 등을 준비합니다.

- 은행 : 등록세영수필확인서, 국민주택채권매입, 인지, 대법원등기수입증지 등을 구입합니다.

 

 

 

 

 

 

(3) 신청서 작성

- <대법원인터넷등기소-등기신청양식>에서 신청서 양식을 다운로드 받아 작성합니다.

 

(4) 관할등기소찾기 및 방문

 

 

 

 

 

(5) 등기수입증지첨부 

-  대법원등기수입증지는 등기소나 등기소 주변의 은행에서 구입, 신청서에 붙입니다.

 

(6) 신청서 제출

- 신분증 지참 후 관할등기소에서 서무계에 출합니다.

 

 

 

 

 

(7) 등기필정보통지서 또는 등기완료 통지서 수령

-대법원인터넷등기소 사건처리현황을 보고, 등기소에 방문해 수령받습니다.

 

(8) 등기사항증명서확인

- 등기가 완료된 후 등기사항증명서를 발급받아 신청사항이 제대로 등기되었는지 확인합니다.

 

 

 ※ 등기관의 결정 또는 처분에 이의가 있다면, 관할 지방법원에 이의신청이 가능합니다.

 

 

 

 

 

부동산등기 신청절차

부동산변호사_부동산법률분쟁_김윤권 변호사

 

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[부동산등기 특별조치법] 부동산등기 특별조치법이란? - 부동산변호사

 

 

 

 

부동산등기 특별조치법

 

 

1990년 9월 1일부터 시행된 부동산등기 특별조치법

부동산 거래에 대한 실제의 권리관계에 부합하는 등기를 신청하도록 하기 위해

부동산 등기에 관한 특례 등에 관한 사항을 정함으로써,

 

등기 신청을 둘러싼 각종 탈법 행위 등을 규제하는 것을 내용으로 하는 등

건전한 부동산 거래질서를 확립하고자 제정되었습니다.

 

 

 

 

부동산등기 특별조치법 - 소유권이전등기 신청 의무

 

 

부동산 이전 거래 시 반드시 등기를 신청해야 합니다.

 

부동산 소유권 이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는

계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날,

 

계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우에는

그 계약의 효력이 발생한 날로부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청해야 합니다.

 

 

 

 

 

부동산등기 특별조치법 - 소유권보존등기 신청 의무

 

 

소유권보존등기가 되어 있지 않은 부동산에 대해 소유권 이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 사람은

부동산등기법 제130조, 제131조에 의하여 소유권보존등기를 신청할 수 있었음에도

이를 하지 않은 소유권이전 계약을 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 날,

 

또는 소유권 이전 계약을 체결한 후에 부동산등기법에 의한 소유권보존등기

신청할 수 있게된 경우에는 소유권보존등기를 신청할 수 있게된 날부터 60일 이내에

소유권보존등기부터 신청해야 합니다.

 

 

 

 

 

부동산등기 특별조치법 -  부실한 등기 신청 행위 '형사처벌'

 

 

등기 원인을 사실대로 기재하지 않고 원인과 다른 등기를 신청하는 경우,

3년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금형에 처해집니다.

 

 

 

부동산등기 특별조치법 - 미검인 전매 행위 '형사처벌'

 

 

부동산 매수인이 매매 계약서에 검인을 받지 않은 상태에서

제3자와 그 부동산의 소유권을 넘겨주는 것을 내용으로 하는 계약이나 당사자 지위를 이전하는 계약을 체결한 때에는 1년 이하 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금형에 처합니다.

 

이어 부동산등기 특별조치법의 주요 내용에는 등기 신청 의무 위반에 대한 제재와

기 목적에 의한 미등기 전매 행위에 대한 형사 처벌, 탈법 행위 방지를 위한 제도 보완 등이 있습니다.

 

 

 

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  1. 초발심 2016.02.12 19:35  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    1993년특별조치법으로 본인명의로 있든 임야가 공동명의로 변경되어 있는데 바로 할수가 있는가요?매매한적도 없는데 등기원인이 매매로 변경되어 있어요

 

 

 

[부동산 등기제도] 부동산 등기, 어떻게 신청하나? - 부동산법변호사

 

 

 

 

부동산 등기제도

 

 

부동산 권리관계를 모두에게 알려줌을 목적으로 하는

부동산 등기제도

 

국가에서 공적인 장부인 등기부를 만들어

등기 공무원으로 하여금

부동산의 표시를 기재하도록 합니다.

 

 

 

 

 

◎ 부동산 등기를 신청하려면 일정한 서류를 제출해야 합니다.

 

제출해야하는 서류로는

 

  • 신청서 및 등기 원인을 증명하는 서면

  • 등기 의무자의 권리에 관한 등기필증

  • 대리 권한을 증명하는 서면

  • 행정 관청의 허가를 증명하는 서면

  • 신청인의 주소를 증명하는 서면

  • 부동산 표시를 증명하는 서면

  • 매매목록

  • 대법원 규칙이 정하는 거래신고 필증 등이 있습니다.

 

 

 

 

 

# 혹, 등기필증을 잃어버렸다?

 

재발급이 되지 않는 등기필증을 잃어버린 경우에는,

변호사나 법무사가 본인임을 확인받거나 등기의무자가 직접 등기소에 출석하면 됩니다.

또는 위임장의 등기의무자나 등기 신청서 작성 부분에 관해 공증인으로부터 검증받으면 됩니다.

 

 

 

 

 

부동산 등기 절차

 

 

부동산 등기는 부동산을 구매한 매수인과 매도인이 함께 신청해야 합니다.

혹은 법무사가 구매자, 판매자 모두의 위임장을 받아 처리해주는 경우도 있습니다.

 

※ 행정 서사는 등기 절차를 대행할 수 없으며, 매도인과 매수인 각각의 위임장이 필요합니다.

    등기는 법무사나 변호사의 도움을 받아서 하는 것이 편리합니다.

 

 

 

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[부동산등기] 부동산등기부등본 열람 및 확인 방법 - 김윤권변호사

 

 

 

혹시 땅을 사려고 계획 중이신 분들 계신가요? 아껴가며 모은 돈으로 드디어 내 땅을 가질 수 있게 되었다는 부푼 꿈을 안고 계약하러 가기 전! 꼭 확인할 것이 있습니다. 부동산거래는 큰 돈이 오가는 일이기 때문에 더욱 꼼꼼하게 챙겨서 확인해야 합니다.

 

땅을 사고팔 때는 꼭! 반드시! 등기부를 확인하고 거래를 해야 합니다.

등기부 확인은 부동산 거래에서 기본 중의 기본으로 땅뿐만 아니라 모든 부동산 거래에 적용됩니다.

 

 

 

[부동산등기 / 부동산등기부등본] 

 

 

▶▷▶ 부동산 매매, 등기부 등본 확인은 필수

 

① 부동산 매매 계약 전, 꼭 해당 부동산의 등기부 및 소유자를 확인합니다.

② 이상이 없다면 정확하고 꼼꼼하게 매매 예약서를 작성합니다.

③ 중도금 지급 및 잔금을 지급하는데, 항상 등기부 등본을 떼어 재확인합니다.

 

 

 

[부동산등기 / 부동산등기부등본]

 

 

등기부는 해당 부동산에 관련된 여러 내용이 적혀있는 문서로 등기부만 제대로 볼 줄 알면 부동산 사기나 추후에 발생할 수 있는 문제를 사전에 예방할 수 있습니다.

 

등기부란, 부동산에 관한 권리관계와 권리객체인 부동산의 상황을 기재하는 공적 장부로,

쉽게 말해 나라에서 관리하는 부동산 장부입니다.

 

보통 토지나 건물과 같은 부동산은 재산 가치가 큰 자산으로 부동산의 위치나 면적, 소유주, 권리 변동 사항 등과 같은 중요한 정보들이 기재돼 있습니다.

 

 

 

[부동산등기 / 부동산등기부등본] 

 

 

부동산등기부등본은 대법원 인터넷등기소를 통해서 등기부를 열람하거나 출력할 수 있습니다.

또한 정확한 내용을 꼼꼼하게 확인하고 싶으면 관할 등기소에 가 토지나 건물에 관련된 등기부를 직접 떼어 보면 됩니다.

 

 

[대법원 인터넷등기소 사이트] http://www.iros.go.kr/

 

 

 

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