미등기부동산 이행강제금 부과가

 

 

부동산실명법에 따르면 매수한 부동산의 소유권 이전등기 하도록 하는 것은 부동산 소유권과 그 밖의 물권을 실체적 권리관계와 일치하도록 실권리자 명의로 등기하게 하여 편법적인 투기, 탈세, 탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산 거래의 정상화와 가격 안정을 도모하기 위한 것이라고 말했는데요


이를 이행하기 않을 경우 강제금을 부과할 수 있습니다. 오늘은 이와 관련한 판례를 통해 재판부의 판단을 살펴보도록 하겠습니다.

 


학교법인 A학원은 1999년에서 2002년 사이에 기존 학교 부지 인근에 있는 서울 B구 일대의 토지를 매수했는데요


그러나 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률이 정한 유예기간 3년이 지나도록 소유권 이전등기를 하지 않아 2009년 미등기부동산 과징금 약 78 2600만원을 부과 받았습니다. A학원은 이에 불복해 소송을 냈지만 2011 9월 패소가 확정되면서 과징금을 물게 됐습니다.

 


그러나 A학원은 여전히 소유권 이전등기를 하지 않았고 이에 B구청은 2012 10A학원에 "부동산실명법 위반에 따른 과징금 부과일 또는 자신의 명의로 등기할 수 없는 정당한 사유가 소멸된 날로부터 1년이 지났음에도 소유권 이전등기를 하지 않은 것은 위법"이라고 하며, ‘38800만원의 이행강제금을 부과할 예정이라는 내용의 '사전 통지서'를 보냈습니다.  

 

이후 A학원은 이듬해인 2013 3~4월 미등기부동산에 대한 소유권 이전등기를 모두 마쳤습니다. 그런데도 B구청이 한달 후인 같은 해 5월 예고했던 이행강제금을 그대로 부과하자 소송을 냈습니다. 이에 1심 재판부는 A학원의 손을 들어줬는데요.

 


반면 2심 재판부에서는 규정된 기간이 지났어도 이행강제금 부과 전에 등기만 하면 이행강제금을 부과할 수 없다고 해석하는 것은 부동산실명법이 장기 미등기부동산 소유자에게 과징금에 더해 이행강제금까지 순차 부과해 등기 의무 이행을 조속히 강제하려는 취지에 반할뿐만 아니라 제도의 실효성을 훼손할 우려가 있다 B구청의 손을 들어줬습니다.


이후 대법원에서 열린 상고심을 살펴보면, A학원이 부동산 실명등기를 이미 이행한 후에 부과된 이행강제금 3 8800만원을 취소하라며 서울 B구청을 상대로 낸 이행강제금 부과처분 취소소송에서 원고 패소 판결한 원심을 깨고 사건을 고등법원으로 돌려보냈습니다.

 


판결문에 따르면 장기 미등기부동산 소유자에 부과되는 이행강제금은 소유권 이전등기 신청 의무 불이행이라는 과거의 사실에 대한 제재인 과징금과 달리 등기 신청 의무를 이행하지 않으면 이행강제금이 부과된다는 심리적 압박을 준 것이고, 간접적으로 강제하는 행정상의 수단에 해당한다고 밝혔습니다.


이어서 장기 미등기부동산 소유자가 이행강제금 부과 전에 등기 신청 의무를 이행했다면, 행정상 간접적인 강제의 목적은 실현된 것이라고 설명했습니다. 그러므로 규정된 기간이 지나 등기 신청 의무를 이행한 경우라 할지라도 마찬가지기에 이행강제금을 등기 후에 부과할 수 없다고 판시했습니다.

 


판례에 나온 것처럼 미등기부동산은 이행강제금을 부과 받을 수 있는데요. 행정상의 간접적 강제조치이므로 실명등기만 완료 한다면 관리관청이 이행강제금 부과를 할 수 없다는 것을 알 수 있었습니다


이와 관련한 분쟁이 발생하시거나, 관련 법률에 대해 자문이 필요하신 경우 부동산 법률에 능한 김윤권변호사에게 자문을 구하시고 함께 소송을 진행하시기 바랍니다



Posted by 변호사 김윤권

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관습법상 법정지상권 공매로 취득하면

 

 

토지와 그 토지 위의 건물을 갖고 있던 사람이 각각 다른 사람에게 소유권을 넘겨 주게 되었는데, 건물에 대한 관습법상 법정지상권을 취득한 상태였다면, 이후 건물 소유권자에게 같은 권리가 승계될 수 있는 것일까요? 오늘은 이와 관련한 판례를 통해 대법원의 판단은 어떠했는지 살펴보도록 하겠습니다.

 


지난 1998 A씨는 경기도 화성시 일대의 토지와 지상건물을 매수하여 소유권 이전등기를 마쳤습니다. 그러나 매수한 토지에는 A씨가 매수하기 전부터 처분금지 가처분등기가 되어 있었는데요. 이에 따라 A씨의 소유권 이전등기는 2002 1월 말소되었습니다. 이후 해당 토지의 소유권은 B씨에게로 이전되었습니다.

 

또한 건물에는 A씨가 소유권 이전등기를 마치기 이전에 압류등기가 되어 있었고, 공매절차가 개시되어 2007 11 C씨가 건물을 매수해 소유권 이전등기를 하면서 A씨의 소유권은 말소되었습니다. 이후 C씨는 소송이 발생하기 전까지 건물을 점유하며 사용하고 있었습니다


그런데 B씨가 C씨의 건물이 자신이 소유하고 있는 토지 위에 건축된 것이라며 건물을 철거하고 토지를 인도하라고 소송을 제기했습니다.

 


토지인도소송과 더불어 약 300만원의 토지 사용료인 부당이득금과 지연손해금을 지급하라고 주장했는데요. 이에 C씨는 자신의 건물은 토지에 관한 법정지상권이 있다고 반박했고, 이전에 A씨가 토지와 건물에 대한 소유권을 취득한 뒤에 토지에 대한 소유권이전등기가 먼저 말소 되었고, 그로 인해 토지에 대한 관습법상 법정지상권이 발생했다고 주장했습니다.

 

그리고 건물에 관해 A씨의 소유권이전등기가 말소됐더라도 건물의 법정지상권은 그대로 존속하고 있다고 말했습니다. 이번 소송을 담당한 1심과 2심 재판부는 토지에 대해 A씨의 명의의 소유권이전등기는 말소되고 소유권이 B씨에게 이전되면서 건물을 소유한 A씨의 관습법상 법정지상권은 성립됐다고 인정했는데요


그러나 A씨 소유의 건물이 공매절차에 넘어가면서 A씨의 소유권 이전등기가 말소되어 관습법상 법정지상권도 소멸되었다고 판단해 C씨의 주장을 기각했습니다.

 


이후 대법원에서 상고심이 진행되었는데요. B씨가 C씨를 상대로 낸 건물철거소송 상고심에서 대법원 재판부는 원고 일부 승소 판결한 원심을 깨고 사건을 관할지법 합의부로 돌려보냈습니다.

 

이와 같이 판결한 이유에 대해 설명하길, 관습법상 법정지상권 법률의 원리는 토지와 건물이 매매가 아닌 압류 또는 가압류, 체납처분 등 처분제한 등기가 된 건물에 관해 그에 저촉되는 소유권 이전등기를 마친 사람이 건물의 소유자로서 관습법상 법정지상권을 취득한 후 경매, 공매절차에서 건물이 매각되었을 경우도 마찬가지로 적용된다고 밝혔습니다. 

 



따라서 A씨가 토지와 건물의 소유권을 차례로 이전 받았다가 선행 처분금지 가처분에 기한 본등기가 경료되어 토지에 관한 소유권 이전등기가 말소되었다고 설명했는데요


이 경우 적어도 관습법상 법정지상권 성립 여부와 관련해서는 토지와 건물은 모두 이전 소유자의 것이었다가 건물만 A씨에게 소유권 이전등기 된 것과 마찬가지로 A씨는 건물에 대해 관습법상 법정지상권을 취득했다고 말했습니다


이어서 공매절차를 통해 C씨가 건물에 관한 소유권을 취득했기에 C씨는 건물의 소유권과 함께 법정지상권도 취득한 것으로 봐야 한다고 판시했습니다.

 

그러므로 동일한 소유자에 속했던 대지와 지상건물이 매매에 의해 각기 소유자가 달라졌다면, 건물을 철거한다는 조건이 없는 한 건물의 소유자는 그 대지 위에 있는 건물을 위한 관습법상 법정지상권을 취득한다는 것이었습니다.

 


이처럼 부동산 소유권 문제에 대해서도 복잡한 법리가 있기 때문에 관련 법률을 전문적으로 공부하지 않은 일반 분들의 경우 생소하고 어려울 수 있습니다. 따라서 이와 같이 이해관계 당사자 간의 분쟁이 발생하신다면 부동산 관련 법률에 능한 김윤권변호사에게 자문을 구하시고 함께 소송을 진행하시기 바랍니다



Posted by 변호사 김윤권

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명의신탁 가등기 효력 있을까?

 

 

부동산에 대한 조세 부과를 회피하기 위해 명의신탁을 하는 경우가 종종 있는데요. 그러나 명의신탁은 부동산실명법 상 위법한 행위이므로 신탁자와 수탁자 사이의 분쟁이 발생하여도 이미 이전한 부동산의 소유권 주장이 어려울 수 있습니다.

 

오늘은 이와 관련하여 다른 사람의 명의로 신탁 약정을 하고, 수탁자가 마음대로 부동산을 처분할까 우려해 가등기를 한 경우 법적 효력이 있는지 판례를 통해 알아보도록 하겠습니다.

 


A씨는 강원도 평창군에 위치한 자신의 토지 약 300평을 구입하면서 명의수탁자 B씨 등의 이름으로 등기를 했습니다. 또한 명의수탁자 B씨 등이 토지를 자신의 허락 없이 처분하는 것을 막기 위해 지인인 C씨 이름으로 매매 예약을 원인으로 한 소유권 이전 청구권 보전등기 가등기도 마쳤습니다. 이후 수탁자 B씨에게 토지 반환을 요구했지만 돌려주지 않자 C씨는 소송을 제기했습니다.  

 


이에 C씨가 제기한 소송을 맡은 1심과 2심 재판부는 명의수탁자 B씨가 토지를 마음대로 처분하는 것을 막기 위해 가등기를 한 것이라면 이를 무효로 할 수 없다며 원고 승소 판결을 내렸습니다. 이처럼 1심과 2심 재판부에서는 명의신탁한 토지에 대해 가등기 효력이 있다고 판단했는데요.

 

그러나 대법원에서 열린 상고심 재판에서는 상반된 판결이 나왔습니다. 토지 실소유자인 신탁자 A씨를 대신하여 토지에 대한 가등기를 한 C씨가 가등기에 따라 토지의 소유권 이전 등기를 하라며 수탁자인 B씨 등 2명을 상대로 낸 가등기에 기한 본등기 절차이행 청구소송 상고심에서 대법원 재판부는 원고 승소 판결한 원심을 깨고 사건을 지방법원 합의부로 돌려보냈습니다.

 


대법원 재판부에서는 왜 1, 2심 재판부와 다른 판결을 내렸는지 살펴보겠습니다. 판결문에 따르면 토지를 실제로 구입한 실소유자가 등기 명의인에게 토지를 명의신탁 하는 것은 부동산 실권리자 명의 등기에 관한 법률에 어긋나는 것이므로 무효라고 말했습니다


또한 나중에 실소유자의 요구에 따라 토지 명의를 실소유자에게 이전하기로 했더라도 무효이며, 실소유자가 소유권 이전을 확보하기 위해 가등기를 했더라도 역시 가등기 효력이 없어 무효라고 밝혔습니다.

 


따라서 이 같은 명의신탁 자체가 무효이므로 가등기 효력은 없다는 대법원 재판부의 판단이었는데요


명의신탁이 무효라면 토지를 처음 팔았던 매도인에게 다시 소유권이 돌아가기 때문에 명의신탁자는 매도인의 권리를 대신 행사하여 명의수탁자를 상대로 등기 말소 청구를 해야 한다고 판시했습니다.

 


지금까지 판례를 통해 토지의 소유권자인 신탁자가 명의신탁 약정을 맺은 수탁자로부터 토지를 돌려받기 위해서 하는 소유권이전등기 청구권 보전등기 가등기는 무효라는 것을 알 수 있었습니다.

 

이와 관련하여 명의신탁과 관련하여 부동산법률에 대해 궁금하신 점이 있으시거나, 관련 약정으로 어려움을 겪고 계신다면 다수의 부동산소송 경험이 있는 김윤권 변호사에게 자문을 구하시기 바랍니다

Posted by 변호사 김윤권

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부동산소유권이전 등기기간이

 

 

부동산실명법에는 3년 안에 부동산소유권이전 등기를 해야 하고, 이를 지키지 않을 경우 과징금을 부과하도록 규정하고 있는데요. 만약 부부가 이혼하며 법원의 심판에 따라 부동산 재산분할로 소유권이전등기를 해야 하는 경우에도 부동산실명법에 적용을 받을까요? 오늘은 이와 관련한 판례를 통해 재판부의 판단을 살펴보도록 하겠습니다.

 


A씨는 B씨와 이혼 했는데요. 이혼 2년 뒤 A씨는 전처 B씨를 상대로 재산분할 심판청구를 했습니다. 이에 법원은 전처 B씨 소유 토지 중 4분의 1의 소유권을 A씨에게 이전하라고 결정했고, 심판청구 4년 뒤 판결이 확정되었습니다.

 

그러나 A씨는 판결 후 7년이 지난 2011년에 부동산소유권이전등기를 완료했습니다. 그러자 구청에서 부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률(부동산실명법) 10조 제1에 따라 3년 이내에 소유권이전등기를 하지 않은 경우 과징금을 부과하도록 규정되어 있다며 약 1000만원을 부과했습니다.

 


이에 A씨가 구청장을 상대로 과징금부과처분 무효확인소송을 냈는데요


이에 행정법원 재판부 A씨에게 과징금 약 1000만원을 부과한 구청의 처분은 무효임을 확인한다며 원고 승소 판결을 내렸습니다.

 


재판부는 판결문에서 부동산실명법 상 장기미등기자는 부동산소유권이전 내용으로 하는 계약을 체결한 사람은 매매, 교환, 증여 등 계약을 원인으로 부동산소유권이전등기를 신청해야 하는 사람을 말한다고 밝혔습니다


따라서 A씨는 전처와 계약이 아닌 법원의 재산분할 심판을 원인으로 하는 부동산소유권이전 등기를 한 사람이므로 규정상 장기미등기자에 해당하지 않기에 구청의 처분은 무효라고 판시했습니다.

 


재판 중 구청은 재산분할 심판 등의 경우에도 장기간 등기를 하지 않아 투기나 탈세 및 위법행위의 수단으로 이용될 여지가 있기에 A씨를 장기미등기자로 봐야 한다고 주장했는데요


그러나 재판부는 구청의 주장에 사인 간의 계약과 달리 법원의 심판에 의한 경우에는 소유권 관계가 법원의 결정에 따라 외부로 명백히 들어나기 때문에 투기 등의 수단으로 악용될 여지가 적다고 말했습니다.

 

또한 그렇지 않더라도 규정이 소유권 취득 원인을 계약으로 한정하고 있는 이상, 이를 입법으로 해결해야 하고, 법률을 확대 해석하거나 유추 적용으로 해결할 일은 아니라고 설명했습니다.

 


지금까지 판례를 정리하면, 부동산소유권이전의 원인이 매매나 교환 등 계약이 아니라 법원의 판결이라면, 3년 넘게 소유권이전등기를 하지 않은 사람에게 과징금을 부과하는 부동산실명법대상에 포함되지 않는다는 판결이 나왔습니다.

 

이 외에도 부동산소유권이전등기 또는 이혼 시 부동산 재산분할을 하는 경우 발생하는 분쟁에 대하여 법률 자문이 필요하시다면, 다수의 소송 경험이 있는 김윤권변호사에게 문의하시고 함께 소송으로 해결하시기 바랍니다



Posted by 변호사 김윤권

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부동산소유권변호사 명의신탁 하면


 

명의신탁약정은 부동산 소유권을 보유한 자 또는 사실상 취득하려는 자가 타인과 사이에서 대내적으로 실권리자가 부동산 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정을 말하는데요. 오늘은 이와 관련하여 발생한 소송을 부동산소유권변호사와 함께 살펴보도록 하겠습니다.

 


A씨 등은 대리인 B씨를 내세워 2000 O사찰로부터 서울의 한 임야 약 1천평을 매입하는 과정에서 C씨와 명의신탁약정을 맺고 C씨 명의로 이전등기를 마쳤는데요. 이후 C씨가 사망하여 C씨의 상속인인 D씨 등이 소유권이전등기를 하자 해당 임야는 명의신탁한 것으로 무효인 등기이기에 되돌려 달라고 소송을 냈습니다.

 

부동산 명의신탁자인 A씨 등 4명이 D씨 등 4명과 O사찰을 상대로 낸 소유권이전등기 청구소송에 대해 부동산소유권변호사와 함께 재판부의 판결을 살펴보겠습니다. 재판부는 이번 소송의 원고인 A씨 등 4명에게 패소 판결을 내렸는데요.

 


부동산소유권변호사와 함께 재판부에서 이러한 판결을 내린 이유에 대해 살펴보면, 부동산실명법 제4조는 명의신탁 약정과 그에 의한 등기 모두를 무효로 하고 있는데 무효의 명의신탁 약정에 따라 이뤄진 등기는 불법원인 수탁자에게만 있다는 사정이 없는 이상 민법 제746조의 불법원인급여에 해당되어 이미 등기가 마쳐진 경우 그 반환을 구하는 등기말소 또는 이전등기 청구는 허용할 수 없다고 설명했습니다.

 


또한 C씨 명의를 빌렸다는 사실만으로 반사회질서의 법률행위로서 무효로 하는 것은 사적 자치의 이념에 비춰 지나치다는 지적도 있을 수 있지만 무제한의 방임이 허용될 수는 없으며 종중이나 배우자간 명의신탁 특례규정이나 신탁법상의 적법한 신탁제도를 이용하지 않고 이 법이 금지하는 명의신탁을 감행하는 것은 탈법행위를 부추기는 것이라고 덧붙였습니다.

 


이어서 부동산실명법에 규정된 과징금이나 형사처벌만으로는 한계가 있기 때문에 법원은 명의신탁자의 민사상 청구에도 협력을 거부해야 하며 이 경우 매도인이나 명의수탁자에게 부당이득을 주게 될 수도 있지만 보다 중요한 사회질서 확립을 위해서는 불가피하다고 판시한 것을 부동산소유권변호사와 함께 살펴볼 수 있었습니다.

 


지금까지 부동산소유권변호사와 함께 살펴본 소송에 대해서 정리하면, 부동산실명법에 위반된 명의신탁약정은 반사회질서의 법률행위로서 무효이며 이에 따른 등기도 민법상 불법원인급여에 해당돼 이미 등기가 마쳐진 경우 명의신탁자는 소유권을 주장할 수 없다는 판결이었습니다.

 

이와 같이 소유권이전등기에 관한 분쟁이나, 명의신탁 등에 대하여 법률 자문이 필요하신 경우 부동산소유권변호사 김윤권변호사에게 문의하시기 바랍니다. 여러분이 겪고 계시는 문제점에 대해 시원한 해결을 해드리도록 노력하겠습니다.  



Posted by 변호사 김윤권

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아파트 소유권이전등기 신청은


부동산 매매계약이 체결된 후 60일 안에 부동산의 소유권이전등기를 진행해야 하는데요. 만약 소유권을 이전하지 않을 경우 10년 후 소멸시효가 완성돼 유의해야 합니다.


이 때 아파트에 대해 매매계약을 체결한 후의 아파트 소유권이전등기 신청은 어떻게 진행하는지 김윤권변호사와 함께 살펴보도록 하겠습니다.

 

 


우선 매매 후의 소유권 이전등기를 할 때는 등기 의무자는 매도인이 되며 등기 권리자는 매수인이 되는데요. 소유권이전등기 신청을 할 때는 신청인이나 대리인이 등기소로 방문하여 서면을 제출하거나 또는 대법원 인터넷등기소 등을 이용하여 신청할 수 있습니다.


이 때는 등기신청서에 일정의 정보를 기재하거나 또는 관련 서류를 첨부해야 하는데요. 매수인은 아파트의 각종 권리나 정보 사항을 매도인에게 주어야 할 의무가 있습니다.

 

 


대표적으로 아파트 소유권이전등기 신청에 제공해야 할 정보는 아래와 같습니다.


- 토지 및 건물, 구분건물의 표시에 대한 사항
- 신청인이 법인 혹은 대리인 일 때 : 대표자 이름 및 주소
- 등기 원인 및 목적과 날짜
- 등기필 정보
- 등기소 표시 및 신청 날짜

 

 


아파트 소유권이전등기를 할 때는 등기 의무자의 주소를 증명할 수 있는 정보와 토지대장, 임야대장 등의 부동산 표시를 증명할 수 있는 등을 제공해야 합니다.


또한 소유권 등기 명의인이 등기 의무자가 되어 신청할 때는 등기 의무자의 인감 증명이 필요하며 전자 신청을 할 경우에도 위 정보를 전자문서로 변경하여 송신해야 합니다.

 


오늘은 아파트 소유권이전등기 신청에 대해 살펴보았는데요. 소유권 이전 등기를 하면서 매수인이 관련 서류를 넘겨주지 않아 신청에 어려움이 발생할 수 있습니다. 이 때는 매수인이 잔금 등의 매매대금을 가지고 도망치는 등의 문제를 막기 위해서는 부동산에 가처분 신청을 제기해야 하는데요. 만약 위와 같은 아파트 소유권이전등기와 관련하여 어려움을 겪고 계신다면 김윤권변호사가 도움을 드리도록 하겠습니다.

 

 

 


Posted by 변호사 김윤권

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소유권이전등기 절차 등

 

부동산 소유자가 변동이 되는 경우에 이를 부동산등기부에 등기를 하는 것을 말합니다.

부동산의 소유권 변동을 위하여는 등기를 하여야 효력이 발생을 합니다.
오늘은 소유권이전등기 절차 등에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

 

부동산 소유권이전등기는 매도인 및 매수인이 서로의 채무를 모두 이행을 한 60일 이내에 등기의무자인 매도인과 등기권리자인 매수인이나 그 대리인이 등기소에 방문해서 신청을 하거나 대법원 인터넷등기소에서 신청을 할 수 가 있습니다.

 

 

 

 

 

 

부동산 소유권이전등기는 부동산의 소유권에 변동이 발생한 경우에 이를 부동산등기부에 등기를 하는 것을 말합니다. 매매계약으로 인하여 부동산의 소유자가 변경이 되는 경우에 이를 등기하여야 소유권 변동 효력이 발생합니다.

 

부동산 소유권이전등기 신청을 하는 경우에 신청인이나 그 대리인이 등기소에 출석해서 신청정보 및 첨부정보를 적은 서면 제출을 하는 방법 및 대법원 인터넷등기소를 이용해서 신청정보 및 첨부정보를 보내는 방법(법원행정처장이 지정하는 등기유형으로 한정함)이 있습니다.

 

 

 

 

 

 

방문신청은?

 

등기소에 방문해서 부동산 소유권이전등기를 신청을 하는 경우엔 등기신청서에 신청정보를 적어서 신청인 및 그 대리인이 기명날인을 하거나 서명을 하고서 아래의 첨부정보를 담고 있는 서면을 첨부하여야 합니다.

 

방문신청을 하는 경우엔 아래의 인감증명 중 발행일로부터 3개월 이내의 것을 제출하여야 합니다. 이 경우에 해당 등기신청서(위임에 의한 대리인이 신청을 하는 경우에는 위임장을 말함)나 첨부서면는 그 인감을 날인하여야 됩니다.

 

- 소유권의 등기명의인이 등기의무자로서 등기 신청을 하는 경우: 등기의무자의 인감증명
- 소유권에 관한 가등기명의인이 가등기 말소등기를 신청을 하는 경우: 가등기명의인의 인감증명
- 등기신청서에 제3자의 동의나 승낙을 증명을 하는 서면을 첨부하는 경우: 그 제3자의 인감증명
- 법인 아닌 사단 또는 재단의 등기신청에서 대법원예규로 정한 경우

 

방문신청 시에 매도인 및 매수인 및 법인 아닌 사단이나 재단이 직접 등기신청을 하거나 자격자대리인이 아닌 사람에게 위임해서 등기신청을 하는 경우는 도면을 서면으로 작성해서 등기소에 제출을 할 수 가 있습니다.

 

 

 

 

 

 

전자신청은?

 

대법원 인터넷등기소를 이용해서 부동산 소유권 이전등기 신청을 하는 경우엔 신청인이 직접 신청을 하거나 자격자대리인이 신청인을 대리해서 신청을 할 수 있지만 법인 아닌 사단또는 재단은 신청을 할 수 가 없습니다. 외국인의 경우는 외국인등록을 하거나 국내거소신고를 한 경우만 신청을 할 수 가 있습니다.

 

전자신청을 하는 경우에는 위의 신청정보와 첨부정보를 사용자등록번호와 다음의 전자서명정보를 함께 전자문서로 등기소에 송신해야 합니다.

 

- 개인: 「전자서명법」 공인인증서
- 법인: 「상업등기법」 전자증명서
- 관공서: 대법원예규로 정하는 전자인증서

 

 

 

 

 

 

소유권이전등기 절차 등에 대해서 알아보았습니다. 부동산 관련 문제로 인해서 어려움을 겪고 있다면 변호사의 체계적인 도움을 받아 대응하는 것이 효과적입니다.
김윤권변호사는 다양한 부동산 소송의 노하우를 갖춘 변호사로 여러분들의 부동산 관련 분쟁을 명쾌하게 도와드리겠습니다.

 

 

 

 

Posted by 변호사 김윤권

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부동산변호사 소유권이전등기말소

 

소유권이전등기에 관해서 종종 분쟁이 발생하곤 합니다.

채무자가 연속을 해서 수개의 재산처분행위를 한 경우에 사해성 여부의 판단기준은 어떻게 될까?
이번 시간에는 부동산변호사 김윤권변호사와 소유권이전등기말소 판결사례를 통해서 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

소유권이전등기말소 사례

 

판결요지는?

 

채무자가 연속해서 수개의 재산처분행위를 한 경우에는 원칙으로 각 행위별로 그로 인해서 무자력이 초래되었는지 여부에 따라서 사해성 여부를 판단해야 하는 것이지만, 일련의 행위를 하나의 행위로 볼만한 특별한 사정이 있는 경우는 이를 일괄해서 전체적으로 사해성이 있는지 여부를 판단을 해야 하고, 그러한 특별 사정이 있는지 여부는 처분의 상대방이 동일한지, 각 처분이 시간적으로 근접한지, 상대방과 채무자가 특별한 관계가 있는지, 각 처분의 동기 내지 기회가 동일한지 등을 종합적으로 고려를 해서 판단할 것입니다.

 

 


판결이유는?

 

나.  그러나 원심의 위와 같은 판단은 아래와 같은 이유로 수긍을 하기 어렵다.

 

(1) 채무자가 연속해서 수개의 재산처분행위를 한 경우에는 원칙으로 각 행위별로 그로 인하여 무자력이 초래되었는지 여부에 따라서 사해성 여부를 판단을 해야 하는 것이지만, 그 일련의 행위를 하나의 행위로 볼만한 특별한 사정이 있는 경우는 이를 일괄해서 전체적으로 사해성이 있는지 여부를 판단을 해야 하고, 그러한 특별 사정이 있는지 여부는 처분의 상대방이 동일한지, 각 처분이 시간적으로 근접한지, 상대방과 채무자가 특별한 관계가 있는지, 각 처분의 동기 내지 기회가 동일한지 등을 종합적으로 고려해서 판단할 것이다(대법원 2002. 9. 24. 선고 2002다23857 판결 참조).

 

 

 

 

 

 

 

(2) 원심판결의 이유 및 기록에 의하면 아래와 같은 사실을 알 수 있다.

 

① 소외 2는 소외 1의 오빠이고, 피고는 소외 2의 처이고, 소외 3은 소외 1의 남편이고, 소외 4는 소외 1의 아들이다.

 

② 이 사건 각 부동산에 관한 수분양권의 양도일이 2009. 7. 16.이기는 하지만, 이 사건 각 부동산 및 아파트의 부동산등기부상의 각 등기원인일 및 등기일은 같거나 시간적으로 매우 근접해서 있다.

 

③ 소외 1은 2009. 6. 22.까지 이 사건 각 부동산 및 아파트를 포함한 ○○○○○○아파트 20채에 관한 분양대금 9억 원을 모두 납부하고도 소유권이전등기를 마치지 않다가, 원고가 소외 1 소유의 ‘더파0000’ 오피스텔에 관해서 강제경매를 신청을 해서 2009. 7. 10. 강제경매개시결정 기입등기가 마쳐지자, 그로부터 불과 6일 만에 이 사건 각 부동산에 관하여 피고와 이 사건 수분양권양도약정을 체결하였고, 1달여 만에 이 사건 각 부동산 및 아파트에 관하여 피고, 소외 2, 3, 4에게 소유권이전등기를 마쳐 주었다.

 

④ 소외 2가 대표이사로 있는 주식회사 제이000 도시개발은 2009. 7. 14. 주식회사 수광종합건설과 ○○○○○○아파트(이 사건 각 부동산은 그 일부이다)에 관한 분양대행용역계약을 체결한 후에 분양대행업무를 하였으며, 소외 1이 아닌 소외 2가 이 사건 수분양권양도약정일인 2009. 7. 16. 소외 5 등과 이 사건 각 부동산에 관해서 매매(약정)보관증(을 제2호증)을 작성하기도 하였는데, 이러한 사실에 앞서 살펴본 등기원인일과 등기일, 이 사건 각 아파트 중 소외 2 앞으로 소유권이전등기가 마쳐진 것이 6채에 이르는 점 등을 더해서 보면, 소외 2가 이 사건 각 부동산 및 아파트에 관한 수분양권 양도 및 등기업무를 처리하였을 가능성이 크다.

 

(3) 위 사실관계에 따르면, 소외 1의 이 사건 각 부동산과 이 사건 각 아파트의 처분행위는 동일한 사해의사에 따른 일련의 행위로 하나의 행위라고 평가할 여지가 충분하고, 그렇다면 이 사건 각 부동산에 관한 수분양권을 양도함으로써 채무초과 상태에 이르렀는지를 판단함에 있어서 이 사건 각 아파트를 적극재산으로 고려를 하면 안 된다.

 

그럼에도 원심이 이 사건 각 아파트를 적극재산에 포함하여 채무초과 상태에 이르지 않았다고 단정한 것은 논리와 경험의 법칙에 반해서 자유심증주의의 한계를 벗어나거나 채권자취소권의 사해행위에 관한 법리를 오해를 해서 판단을 그르친 것이다.
 

 

 

 

 

 

 


2.  소극재산에 관한 주장에 관해서


원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판시의 소극재산 ③ 내지 ⑤ 외에는 소외 6, 7, 8에 대한 채무를 인정하지 않았는데, 기록을 살펴보면 원심의 이러한 판단은 정당하고 거기에 논리와 경험의 법칙에 반해 자유심증주의의 한계를 벗어난 잘못이 없다고 하였습니다. (대법원 2014.3.27, 선고, 2012다34740, 판결)

 

지금까지 소유권이전등기말소 사례에 대해서 알아보았습니다. 부동산과 관련하여 법적인 분쟁이 발생한 경우 변호사의 자문을 받으면서 체계적으로 진행을 하는 것이 소송에 결과와 시간면에서 효과적입니다.
부동산변호사 김윤권변호사는 다양한 부동산 소송의 경험을 갖춘 변호사로 여러분들의 부동산 관련 분쟁을 해결하여 드리겠습니다.

 

 

 

 


Posted by 변호사 김윤권

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소유권이전등기소송 승소사례

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

대리에 있어 본인을 위한 것임을 표시하는 현명(顯名)의 유효성 및 분양대금 납입 효력 여부에 대한 사례

 

필자는 수원지방법원, 서울민사지방법원, 창원지법충무지원, 서울고등법원, 서울가정법원 등 20여 년간 판사로 재직했던 경력을 바탕으로, 현재 법무법인 우송에서 건설·부동산 분야 전담 변호사로 활발한 활동을 하고 있다.

 

얼마 전에는 원고 측 변호인으로서 조합원들 상대로 한 ‘소유권이전등기’소송에서 승소한 사례(2011나12646)가 있었다.

 

 

사건의 경위… oo동지주조합의 설립
최 씨는 서울 관악구 oo동에서 아파트 등의 신축사업을 위해 지역주택조합 설립을 추진하던 중 장 씨를 비롯한 8명의 피고들을 포함한 토지주 20명을 소집하여 ‘oo동지주조합’ 창립총회를 개최하였다. 여기서 최 씨를 대표자로, 피고들을 이사와 감사로 각 선임하였다.

 

oo동지주조합과 피고들을 비롯한 조합원들은 당초 주택법에 따른 지역주택조합을 설립하여 이 사건 사업을 추진하기로 하였으나, 일부 조합원들이 자신 소유의 토지에 관하여 조합 명의의 소유권이전등기를 해주는 데 반대함에 따라, oo동지주조합이 주택법에서 정한 지역주택조합의 설립요건을 충족하지 못하여 지역주택조합 설립인가를 받지 못하였다.

 

이에 토지소유자인 조합과 조합원들은 직접 사업주체가 되어 이 사건 사업을 추진하기로 하여 시공사와 공동사업주체로서 주택건설사업계획 승인을 받았고 oo동지주조합은 관악구청장으로부터 부동산등기용등록번호를 부여받아 비조합원들 소유 토지 소유권 확보에 나섰다.

 

 

 

 

 

 

 

사건 사업의 추진과정과 분양계약서 작성
조합원들은 oo동지주조합과 사이에 조합원들이 oo동지주조합에게 각자 소유 토지를 일정한 가격에 매도하고 대물변제조로 아파트 1세대씩을 공급받는 내용의 ‘관리처분계약서’를 작성하였다.

 

조합과 조합원들은 각자의 소유 토지를 신탁회사 명의로 신탁등기를 마치고 이 사건 사업을 추진하면서 공동사업자로서 사업자등록을 마치는 한편, 이 사건 사업으로 신축할 아파트를 일반인들에게 분양하였다.

 

이에 김 씨를 비롯한 10명이 원고들은 oo동지주조합측과 매매계약을 각 체결하면서 분양계약서를 작성하였는데, 그 각 분양계약서에는 “중도금 및 잔금을 H개발 주식회사 외 1인 명의의 △△은행 계좌로만 입금하여야 하고, 위 계좌로 납부하지 않은 분양대금은 인정하지 않는다”는 내용과 함께 매도인란에는 ‘oo동지주조합’의 명칭과 그 조합장의 인장이 날인되어 있으며 입회인란에는 ‘H개발주식회사’의 명칭과 그 대표이사 인장이 날인되어 있었다.

 

 

사건 매매계약의 체결 및 소유권보존등기
oo동지주조합은 원고들에 대해 분양대금 수납카드를 작성하였는데, 입금액란에 기재된 각 돈 중 계약금과 중도금 부분은 위 분양계약서에서 정한 예금계좌로 입금되었으나, 잔금 부분은 위 예금계좌로 입금되지 않았다.

 

조합과 조합원들이 신축한 아파트 등의 사용승인을 받자, H개발주식회사는 수분양자들의 분양대금 완납여부를 확인하고 아파트 입주를 허락하였는데, 원고들의 경우에는 이 사건 분양대금 수납카드에 기재된 잔금 액수가 위 각 분양계약서에서 정한 예금계좌로 입금되지 않았음에도 oo동지주조합측에서 ‘향후 조합원들이 연대하여 그 책임을 지겠다’는 의사를 표시하면서 원고들의 입주를 허락하였다.

 

조합과 조합원들은 이 사건 사업으로 신축한 아파트에 관하여 20인 공유의 소유권보존증기를 마쳤는데 그 중 원고들을 제외한 대부분의 수분양자에게는 위 20인 공유의 소유권보존등기를 마친 다음 매매를 원인으로 한 수분양자 명의의 소유권이전등기를 마쳐주었다.

 

원고들은 소유권보존등기 명의자 20명 전부를 상대로 소유권이전등기청구의 소를 제기하였는데 피고들을 제외한 나머지 조합원들과 조합은 원고들의 청구를 인용하는 내용의 제1심 법원 화해권고결정을 받아들였고 피고들만이 이의를 제기하였다.

 

 

당사자들의 주장
원고들은 “피고들을 비롯한 조합원들이 oo동지주조합에게 이 사건사업으로 신축한 아파트의 분양 등 일체의 권한을 위임하였고 이에 따라 oo동지주조합이 원고들과 사이에 이 사건 매매계약을 체결하였으므로, 피고들은 원고들에게 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다”고 주장하였다.

이에 대해 피고들은 “매매계약을 체결한 당사자는 피고들이 아니라 비법인사단인 oo동지주조합이므로 원고들의 주장은 이유 없다”고 반박하였다.

 

원고측 변호인인 필자는 “일반적으로 계약의 당사자가 누구인지는 그 계약에 관여한 당사자의 의사해석의 문제에 해당하고, 의사표시의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것으로서, 어디까지나 당사자의 내심적 의사의 여하에 관계없이 그 서면의 기재 내용에 의하여 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적 의미를 합리적으로 해석해야 한다”고 주장하였다.

 

 

 

 

 

 

 

 

법원의 판단
또한, 문언의 객관적인 의미가 명확하다면 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 하지만, 당사자가 표시한 문언에 의하여 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 그 문언의 내용과 법률행위가 이루어지게 된 동기 및 경위, 당사자가 법률행위에 의하여 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고찰하여 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석해야 한다.

 

아울러 필자는 “대리하여 행위를 함에 있어서는 민법 제114조 제1항의 규정에 따라 본인과 대리인을 표시하여야 하지만, 대리에 있어 본인을 위한 것임을 표시하는 이른바 현명(顯名)은 반드시 명시적으로만 할 필요는 없고 묵시적으로도 할 수 있고 나아가 여러 사정에 비추어 대리인으로서 행위한 것임을 상대방이 알았거나 알 수 있었을 때에는 민법 제115조 단서의 규정에 의해 유효하다고 보아야 한다”고 강조했다.

 

이러한 법리를 바탕으로 볼 때, 이 사건 매매계약서에 “계약된 본 아파트의 시행자는 oo동지주조합 외 19인이다”는 내용이 기재되어 있고, 조합과 조합원들이 토지소유자로서 시공사와 함께 공동사업주체가 되어 이사건 사업을 추진하였으며 그 결과 조합과 조합원들 공유로 소유권보존등기가 마쳐졌는데, oo동지주조합 만이 매도인이라면 oo동지주조합은 자신 소유인 1/20 지분을 제외한 나머지 19/20 지분에 관하여는 타인권리를 매매한 꼴이 된다.

 

따라서 매도인란에 ‘oo동지주조합’이 기재되어 있다는 사정만으로는 위 문언의 객관적인 의미가 매도인을 ‘oo동지주조합으로 한정한 것임이 명확하다거나 계약당사자들 사이에 매도인을 oo동지주조합으로 한정하기로 하는 분명한 의사합치가 있었다고 보기 어렵다.

 

이러한 여러 사정에 비추어, 법원은 “oo동지주조합은 본인 겸 조합원들의 대리인으로서 원고들과 사이에 이 사건 매매계약을 유효하게 체결하였다고 봄이 상당하다”고 판단하였다.

 

또한, 필자는 “조합과 조합원들은 공동사업자로서 사업을 공동으로 추진하였고 20인 공유의 소유권보존등기를 마친 점을 고려하면 매매계약서에서 소유권보존등기의무자로 지칭된 ‘갑’은 단순히 oo동지주조합을 지칭하는 것이 아니라 조합과 조합원을 모두 포함하는 상호 또는 집합명칭을 뜻한다”고 주장하였고, 법원은 “피고들은 원고들에게 각 부동산 중 각 소유지분에 관해 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다”고 보았다.

 

 

피고들과 원고들의 항변
이에 피고들은 원고들이 이 사건 분양대금 수납카드의 입금액란 중 잔금 부분의 액수를 납부하지 않았으므로, 피고들은 원고들로부터 각 돈을 지급받음과 동시에 각 지분에 관한 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다고 항변하였다.

 

반면 원고들은 피고들을 비롯한 조합원들이 토지소유자로서 조합과 함께 공동사업주체의 일원이 되어 사업을 추진하면서 필요한 자금을 공동으로 부담하였어야 하나 그 자금을 현실적으로 지출하기 원치 않아 최 씨에게 사업비용을 빌려오도록 하면서 그에 관한 일체의 권한을 위임하였다.

 

이에 최 씨와 시공사는 원고들을 비롯한 제3자로부터 돈을 차용하는 등으로 사업비를 조달하였고, 그 후 조합원들은 W종합건설 주식회사 측과 정산하면서 최 씨에 대해 원고들에 대한 차용금 등을 정산하겠다고 약속하였다.

 

하지만 이후 조합과 조합원들은 원고들의 채권을 현금으로 변제하는 대신 아파트를 대물변제하기로 결의하였고 원고들이 이에 응하여 이 사건 매매계약을 체결하는 한편, 대물변제로 처리하고 남은 분양대금을 전액 납입하였다고 항변하였다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 


당사자들 항변에 대한 법원의 최종판결

조합원들은 직접 자금을 출자하는 대신 조합장인 최 씨로 하여금 여러 채권자들로부터 돈을 차용하는 등의 방식으로 사업비를 조달할 것을 위임하였고 이에 따라 최 씨와 시공사측에서 금융기관 차입금 90억 원 이외에도 개인채권자들로부터 약 54억 원을 조달하여 사업비로 사용하였다.

 

따라서 최 씨 등이 원고들로부터 조달한 자금을 사업비로 사용하였을 가능성이 인정된다면 그에 반대되는 뚜렷한 정황이 나타나지 않는 한, 조합이 그 최종적인 변제책임을 부담하기로 하였다고 볼 것이다.

이러한 사정에 비추어 법원은 원고들이 분양대금 수납카드에 기재된 잔금 액수를 포함하여 매매대금 전액을 납입하였다고 보았고, 원고들이 조합 측의 요구에 따라 자신들의 채권을 매매대금의 잔금 변제로 처리하기로 합의하였으므로 이제 와서 조합원인 피고들이 그 납입의 효력을 부인할 수는 없다고 판단하였다.

 

결국 법원은 피고들에게 원고들의 각 지분에 관하여 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라고 판결하였다.   

 

 

이렇게 소유권이전등기소송 승소사례에 대해 알아보았습니다. 부동산 관련법적분쟁이 발생한 경우 변호사의 도움을 받으며 진행하는 것이 훨씬효과적입니다.

김윤권변호사는 복잡하고 긴 시간이 소요되가 되는 부동산, 건축 관련소송분야에 지식이 뛰어난 서울지방법원 부장판사출신변호사로 여러분들의 부동산 법적분쟁을 체계적이며 명쾌하게 해결하여 드리겠습니다.

 

 

 

 

Posted by 변호사 김윤권

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소유권이전등기·부동산 등기 절차

 

 

 

 

부동산 등기

 

부동산 등기는 부동산의 귀속 및 그 귀속의 형태를 외부에서 인식할 수 있도록 공시하는 방법입니다.

 

여기서 말하는 부동산은 토지 및 그 정착물을 뜻하는데, 정착물은 지속적으로 토지에 부착된 물건을

의미하며, 부동산물권은 부동산을 직접 지배해 이익을 얻는 배타적인 권리를 말하는 것으로서,

재산권, 지배권, 절대권이라 할 수 있습니다.

 

부동산물권은 등기를 해야 제3자에게 대항할 수 있으며, 같은 부동산에 관해 등기한 권리의 순위는

법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따라 정해집니다.

 

판례에 따르면 부동산 등기는 그것이 형식적으로 존재하는 것 자체가 적법한 등기원인에 의해

등기가 이루어진 것으로 추정됩니다. (대법원 1997. 9. 30. 선고, 95다39526 판결)

 

 

 

 

 

부동산 등기 효력

 

물권변동은 물권이 발생과 변경, 소멸을 통틀어 일컫는 말로,

이를 물권의 주체를 중심으로 해서 말하면 물권의 득실변경이라고 합니다.

 

민법 제186조에 의거, 부동산에 관련된 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기해야

그 효력이 발생합니다. 판례에 따르면, 등기공무원이 접수 후 등기필증까지 교부했다 하더라도

등기부에 기재되지 않았다면 권리가 변동되는 효력을 발생하지 않습니다.

(대법원 1972..8. 22. 선고, 72다1059 판결).

 

 

 

 

 

부동산 등기 제도는 부동산에 관한 물권의 변동을 타인이 인식할 수 있도록 하는 공시 방법으로,

부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 당사자 간의 의사표시만으로 효력이 생기지 않고

등기라는 공시 방법을 갖추어야 그 효력이 발생합니다.

 

상속이나 공용징수, 판결, 경매, 그 밖의 법률의 규정에 따른 부동산에 관한 물권의 취득은

등기를 요하지 않으나, 등기를 하지 않으면 처분할 수 없습니다.

 

등기를 함으로써 등기한 사항에 대해 당사자 이외에 제3자에게 대항력을 주장할 수 있습니다.

부동산 임대차는 등기한 때 부터 제3자에 대해 효력이 발생합니다.

 

 

 

Posted by ­­∼

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